关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考
辽宁法大律师事务所 陈敏
一.目前我国房地产中介市场发展现状
加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。
今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二.房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。
(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：
1. 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。
2. 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。
甘肃省科学技术进步条例
甘肃省人大常委会
甘肃省人民代表大会常务委员会
公 告
（第70号）
《甘肃省科学技术进步条例》已由甘肃省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2012年11月28日修订通过，现将修订后的《甘肃省科学技术进步条例》公布，自2013年1月1日起施行。
甘肃省人民代表大会常务委员会
2012年11月28日
甘肃省科学技术进步条例
2012年11月28日省十一届人大常委会第三十次会议修订通过
第一章 总则
第一条 为了促进科学技术进步，增强自主创新能力，加快科学技术成果转化和产业化，根据《中华人民共和国科学技术进步法》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内从事科学研究、技术开发、科学技术成果转化、科学技术普及以及相关的管理和服务活动，适用本条例。
第三条 科学技术进步工作坚持自主创新、支撑发展、重点跨越、引领未来的方针，实施科教兴省、人才强省战略，构建本省区域创新体系，建设创新型甘肃。
第四条 省人民政府应当加强对科学技术进步与创新工作的领导，组织开展科学技术发展战略研究，制定科学技术发展规划，将其纳入国民经济与社会发展规划，保障科学技术进步与经济建设和社会发展相协调。
市（州）、县（市、区）人民政府应当将科学技术进步工作纳入国民经济与社会发展规划，采取有效措施，推进科学技术进步。
省人民政府及其有关部门应当加强对少数民族地区和贫困地区的科学技术进步工作的扶持。
第五条 省人民政府科学技术行政部门负责全省科学技术进步与创新工作的管理、统筹协调和目标考核。
市（州）、县（市、区）人民政府科学技术行政部门负责本行政区域内的科学技术进步与创新工作。
县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责，做好科学技术进步与创新的相关工作。
第六条 县级以上人民政府应当根据国家和本省知识产权发展战略，建立和完善保护知识产权的相关制度和具体措施。
科学技术研究开发机构、高等学校、企业事业组织和科学技术人员应当增强知识产权意识，提高创造、运用、保护和管理知识产权的能力。
第七条 县级以上人民政府应当加强科学技术普及工作，鼓励国家机关、企业事业组织、社会团体和个人参与科学技术进步活动，推进科学技术普及工作。
第八条 省人民政府设立科学技术奖。
县级以上人民政府应当建立和完善科学技术奖励制度，对在科学技术进步活动中做出重要贡献的组织和个人给予表彰奖励。
鼓励国内外社会组织和个人在本省设立科学技术奖项。
第二章 科学技术研究、开发和应用
第九条 省人民政府应当统筹科学技术资源，促进科技资源优化配置、开放共享和高效利用，规范技术与服务标准，促进自主创新基础条件的现代化。
市（州）、县（市、区）人民政府应当建立和完善科学技术研究开发、成果转化、资源共享等服务平台，培育和发展技术市场，支持知识产权、企业股权、产权交易平台建设，完善技术创新服务体系。
第十条 县级以上人民政府应当引导和支持建立以企业为主体、市场为导向，企业、高等学校、科学技术研究开发机构相结合的技术创新体系，强化协同创新，提高创新体系整体效能，加快自主创新成果的转化与产业化。
第十一条 鼓励企业事业组织、社会团体和个人从事技术开发、技术转让、技术咨询、技术培训、技术服务及其他科学技术研究开发和科学技术推广应用活动。
鼓励生产力促进中心、科技企业孵化器、大学科技园等，面向社会提供科学技术服务。
第十二条 省人民政府发展和改革、教育、科技、工业和信息化等部门应当支持重点领域的科学技术研究，建立重点实验室、工程技术研究中心和企业技术中心等科学技术创新基地。工程技术研究中心和重点实验室优先在具备条件的行业骨干企业布局。
第十三条 省级高新技术产业开发区和农业科技园区由省人民政府依照国家有关规定批准建立。
县级以上人民政府应当加大对高新技术产业开发区和农业科技园区的财政投入，提高其基础设施建设和管理服务水平。
第十四条 各级人民政府应当建立健全农业科学技术创新和推广服务体系，加强农业科技园区、农业试验示范推广基地建设，培育农业科技企业，加快农业科技成果转化和产业化。
第十五条 各级人民政府应当支持循环经济、环境保护、公共安全、疾病防治、防灾减灾等方面的技术研究开发和推广应用，促进经济社会和人口资源环境的全面、协调和可持续发展。
第十六条 鼓励金融机构与政府有关部门合作建立科技型中小企业融资平台，通过贷款贴息、担保、风险补偿等手段，支持科技型中小企业发展。
鼓励金融、保险机构根据高新技术产业发展的需要，提供信贷、保险等方面的服务。
第三章 企业技术进步
第十七条 县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施，引导和支持企业技术创新活动，建立健全企业主导产业技术研发创新的体制机制，发挥企业在技术创新中的主体作用。
第十八条 利用财政性资金和国有资本引进重大技术、装备的，应当制定引进技术消化、吸收和再创新方案。项目审批（核准）部门应当将技术消化、吸收和再创新方案作为审批（核准）的重要内容，并对其实施情况进行监督。
第十九条 国有资产管理部门应当建立有利于国有企业技术创新的分配制度和激励机制，将企业的研究开发投入、创新能力建设、创新成效等纳入国有企业负责人的业绩考核范围。
第二十条 经国家认定的高新技术企业，享受国家和本省的有关优惠政策。
第二十一条 企业应当按照国家有关规定提取当年销售收入一定比例的资金用于研究开发和技术创新。
企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按照国家规定税前列支并加计扣除；企业科学技术研究开发仪器、设备可以加速折旧。
第二十二条 鼓励企业与科学技术研究开发机构、高等学校，通过项目合作、共建技术研发转化平台和技术创新战略联盟等方式，开展协同创新，加快技术转移和成果转化。
支持企业与科学技术研究开发机构、高等学校等联合建立实习实训基地、博士后工作站及产业基地，培养专业技术人才和高技能人才。
第二十三条 县级以上人民政府可以设立创业风险投资引导资金，支持兴办创业风险投资企业，引导金融和社会资金进入创业风险投资领域。
第四章 科学技术研究开发机构
第二十四条 省人民政府应当统筹规划、合理布局科学技术研究开发机构。
县级以上人民政府应当支持和保障公益性科学研究开发机构的正常运行，增强其创新和服务能力；支持开发类科学研究开发机构建立现代企业制度，增强自身发展能力，带动行业技术进步；支持高等学校和大中型企业建立研究开发机构；支持高等学校和科学技术研究开发机构依托重点学科、重点实验室、工程技术研究中心和企业技术中心，开展基础理论和应用基础研究、高新技术研究。
第二十五条 县级以上人民政府应当对利用财政性资金设立的科学技术研究开发机构建立绩效考核制度。
利用财政性资金设立的科学技术研究开发机构应当建立职责明确、评价科学、开放有序、管理规范的现代院所制度，实行院（所）长负责制，接受社会监督。
第二十六条 科学技术研究开发机构应当制定发展规划，改善基础设施，增强自主创新能力，提高科学技术服务水平。
第二十七条 鼓励国（境）内外组织和个人围绕本省经济社会发展的重点需求，在本省依法设立科学技术研究开发机构。
第二十八条 鼓励高等学校、科学技术研究开发机构创办或者以技术开发、技术入股等形式与企业联合创办科学技术企业。
第五章 科学技术人员
第二十九条 县级以上人民政府应当制定并实施科学技术人才发展规划、计划，建立和完善科学技术人才培养、选拔、激励、保障机制。
企业与高等学校、科学技术研究开发机构应当围绕本省重点学科、支柱特色产业和重大项目，培养引进人才，培育创新创业团队。
第三十条 县级以上人民政府应当建立激励自主创新的人才评价和奖励制度，完善收入分配制度，促进技术要素参与收益分配。
企业、高等学校和科学技术研究开发机构按照国家有关规定，可以采取科技成果入股、科技成果收入分成、股权奖励、股权出售、股票期权等方式，对科学技术人员进行激励，促进科技成果转化和产业化。
第三十一条 科学技术人员的技术创新、知识产权创造与运用、成果转化等业绩，应当作为项目申报、岗位聘用、成果奖励和职称评审的主要依据。
科学技术人员参加科学技术普及、技术服务和技术咨询的时限，可以计入专业工作经历，作为职务（职称）评聘的依据之一。
第三十二条 县级以上人民政府及其有关部门应当加强农村职业技术教育培训，支持科学技术人员向农村和贫困地区开展科技扶贫和技术创新服务，支持培育农村科技致富带头人。
第三十三条 鼓励高等学校和科学技术研究开发机构选派科学技术人员到基层开展科学技术研究、技术创新和科学技术成果转化活动。
第三十四条 县级以上人民政府应当制定优惠政策，对具有突出成就的科学技术人才在科研条件、住房安置等方面给予优惠待遇。
在艰苦偏远地区或者恶劣环境工作的科学技术人员，所在单位应当按照国家和本省有关规定给予补贴，提供其岗位或者工作场所应有的职业卫生健康保护。
第三十五条 承担探索性强、风险高的科学技术研究开发项目，原始记录能够证明科学技术人员已经履行了勤勉尽责义务，仍不能完成的，经专家评议和科学技术行政部门同意，可以依照相关规定给予项目结题。
第三十六条 利用财政性资金设立的科学技术基金项目、科学技术计划项目的管理机构，应当为参与项目的科学技术人员建立学术诚信档案，作为对科学技术人员聘任专业技术职务或者职称、审批科学技术人员申请科学技术研究开发项目等的依据。
第三十七条 科学技术人员应当弘扬科学精神，遵守学术规范，恪守职业道德，诚实守信；不得在科学技术活动中弄虚作假。
第六章 保障措施
第三十八条 县级以上人民政府应当建立健全区域创新体系建设考核制度，将区域创新体系建设列入政府科技进步目标责任制考核。
第三十九条 县级以上人民政府应当将科学技术经费列入同级财政预算，本级财政用于科学技术经费的增长幅度应当高于财政经常性收入的增长幅度。
省财政用于科学技术经费占本级财政经常性支出的比例应当达到百分之一点五以上。
第四十条 财政性科学技术经费应当用于下列科学技术活动：
（一）对经济建设和社会发展具有战略性、基础性、前瞻性作用的前沿技术研究、基础研究、重大共性关键技术研究和社会公益性技术研究；
（二）科学技术成果转化和高新技术产业化示范；
（三）新产品试制，新技术、新工艺研究开发及推广应用；
（四）农业新品种的研究开发和农业科学技术成果的推广应用；
（五）区域创新体系建设和企业技术创新活动；
（六）科学技术基础条件与设施建设和公共科技创新服务平台建设；
（七）社会发展领域科学技术创新与应用示范；
（八）科学技术普及；
（九）建设科技产业发展平台和支持科学技术中介服务机构；
（十）科学技术进步、优秀科技人员奖励和科学技术研究开发机构运行绩效奖励；
（十一）其他与经济社会发展相关的科学技术进步工作。
对利用财政性资金设立的科学技术研究开发机构，在经费、实验手段等方面给予支持。
第四十一条 省人民政府设立的自然科学基金，重点支持基础研究和应用研究及创新团队项目，培养科学技术人才；设立的省重大科学技术成果转化专项资金，重点支持技术基础好、市场前景广、产业关联度大、带动性强的重大科技成果转化与产业化项目；设立的省科技型中小企业创新基金，资助中小企业开展技术创新。
鼓励市（州）、县（市、区）人民政府和有关部门、行业建立科技创新资金及其他专项资金，用于相关的科学技术进步活动。
第四十二条 财政性科学技术计划项目，实行专家评审、政府决策相结合的立项制度。对已经研究开发并具有自主知识产权的技术开发项目，可以采取后补助方式予以立项资助。
第四十三条 县级以上人民政府制定科学技术发展规划和重大政策、确定科学技术的重大项目以及与科学技术密切相关的重大项目，应当进行咨询和论证。
第四十四条 县级以上人民政府应当采取措施，引进先进科学技术成果和优秀科学技术人才，推进国（境）内外科学技术合作与交流。
第四十五条 县级以上人民政府统计、科学技术部门应当建立科学技术进步统计、监测制度和战略性新兴产业监测评估体系，统计、监测结果定期向社会公布。
第四十六条 县级以上人民政府财政、审计、监察部门应当依法对财政性科学技术经费的管理和使用情况进行监督检查。
任何组织或者个人不得虚报、冒领、贪污、挪用、截留财政性科学技术资金。
第七章 法律责任
第四十七条 违反本条例规定，虚报、冒领、贪污、挪用、截留财政性科学技术资金的，依照国家有关规定责令改正，追回有关财政性资金和违法所得，依法给予行政处罚；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 国家机关工作人员和企业事业组织有关人员玩忽职守、给科技进步事业造成重大损失，或者滥用职权侵犯科技工作人员合法权益的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 科学技术人员有下列行为之一的，由有关行政部门记入学术诚信档案，并在五年内不得申报科学技术项目或者科学技术奖励奖项；违法的，依法承担法律责任：
（一）泄露国家科学技术秘密的；
（二）剽窃、篡改、假冒或者以其他方式侵害他人知识产权和其他科学技术成果权的；
（三）在科学技术活动中弄虚作假的；
（四）其他违反国家法律法规的行为。
第五十条 违反本条例规定的其他行为，法律、行政法规已有处罚规定的，从其规定。
第八章 附则
第五十一条 本条例自2013年1月1日起施行。1994年9月26日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《甘肃省科学技术进步条例》同时废止。