财政部


财政部《关于编审1994年度国有施工、房地产开发企业财务决算的通知》
财政部


为做好1994年度国有施工、房地产开发企业（以下简称企业）财务决算的编审工作，结合今年的财税体制改革和财政部门职能的变化，现将有关问题通知如下：
一、根据财政部、中国人民建设银行（94）财办字第24号《财政部、中国人民建设银行关于财政部收回原委托中国人民建设银行代行的财政职能的通知》，财政部已从1994年9月1日起，收回包括施工、房地产开发企业财务管理在内的财政职能。1994年度中央级国有企业
的财务决算由财政部审批，地方级国有企业的财务决算由地方财政部门审批。
二、根据今年财税等经济体制改革和财政部门职能的变化要求，各地区、各部门要认真抓好年度财务决算的编审工作，严格执行国家的各项财税政策和财务会计制度规定，保证决算质量，按时完成汇编上报任务。
三、1994年度企业财务决算编报范围为国有企业。中央级国有企业的财务决算由中央各主管部门审核汇总上报，地方级国有企业的财务决算由各地财政厅（局）审核汇总上报。
四、各地区、各部门应根据财政部（94）财工字第42号《关于财税改革、外汇管理体制改革后有关企业财务处理的通知》，做好企业财务处理与税制改革、外汇管理体制改革的衔接工作。
企业的纳税调整应严格按照财政部（94）财工字第42号文和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其细则等规定执行。除国家规定可以进行纳税调整的项目以外，一律不得进行纳税调整。对国家规定实行纳税调整的项目，实际发生额高于国家规定标准的，按规定进行纳税调整
；实际发生额低于国家规定标准的，不得进行纳税调整，应按实际发生额扣除。
按国家规定缴纳增值税的企业，应对1994年初库存的各种材料、在产品、自制半成品、产成品、商品等，进行全面清理。期初存货中含有的待扣税金，转作待摊费用单独反映，按财务统一规定处理；期初存货中含有的已扣税金不再进行调整，按含税成本、费用核算。
五、企业应做好债权、债务的清理工作。对逾期的应收帐款要采取积极措施抓紧催收，对确应列作坏帐损失的，中央级企业每笔损失在人民币50万元以上或全年累计坏帐损失达到100万元以上的，报财政部审批，低于上述标准的由企业按规定列作坏帐损失并报主管部门备案；地方
级企业的坏帐损失处理由地方财政部门决定。企业因被投资人破产或死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然不能收回的投资，在报经同级财政部门批准后，作为投资损失处理。
六、企业业务招待费的列支限额应按《施工、房地产开发企业财务制度》的规定执行。掌握业务招待费列支数额的营业收入中，如有缴纳增值税的收入，应是不含税的收入。
七、严格企业成本费用的管理，企业“递延资产”应按国家规定的项目进行列示，分期处理。各级财政部门和中央主管部门应对企业递延资产的分期摊销计划和实际处理情况进行审查监督，防止企业潜亏。
八、根据财政部等五部委（94）财税字第044号《关于停止执行以留利再投资退40％所得税规定的通知》，企业用税后利润进行再投资的，不再退还所得税。
九、企业对外投资应按财务会计制度规定，采取成本法或权益法进行核算。按照成本法进行核算的，其投资分回的利润转作投资收益，并据此进行税务处理；按照权益法核算的，投资收益应按企业在被投资单位增加或减少的净资产中所拥有或分担的数额核算，但按实际分回的利润进行
税务处理。有关投资收益的具体税务处理办法按财政部、国家税务总局财税字【1994】009号《企业所得税若干政策问题的规定》执行。
十、企业税后利润应按国家规定提取不低于10％的盈余公积金，企业提取的公益金不得大于企业从税后利润中提取的盈余公积金。企业的盈余公积金和公益金提取方案应报同级财政部门备案。
十一、根据劳动部、建设银行劳部发【1994】164号《关于一九九四年国务院有关部门所属建筑施工企业百元产值工资含量包干工作有关事项的通知》的规定，1993年职工人均货币工资增长低于当地职工生活费用价格指数上涨、企业平均工资低于当地平均工资的企业，可从
1994年1月起，在人均月增资50元内，按劳动部、财政部劳部发【1994】297号文所分档次，由主管部门提出方案，经劳动部和财政部批准后，相应调整1994年工资含量系数。未经批准，任何部门和企业不得自行调整。
各省、自治区、直辖市和计划单列市可参照劳部发【1994】164号文的精神执行。
实行百元产值工资含量包干办法的施工企业，其含量工资的提取等仍按照建设部、劳动部、中国人民建设银行建施【1993】663号《关于一九九三年国有建筑施工企业百元产值工资含量包干工作有关事项的通知》执行。
十二、各级主管部门、财政部门应认真编好1994年财务决算报表的财务情况说明书。财务情况说明书除按《施工、房地产开发企业财务制度》规定说明生产经营、利润实现和分配、资金增减及周转、财务收支、税金交纳、各项财产物资变动等情况外，还应重点说明新税制实施后企
业的税负变化情况和对企业经济效益的影响情况以及欠交税金、“两金”情况。已进行清产核资的企业应说明工作的进展情况和清查结果。
《施工、房地产开发企业财务制度》规定的财务评价指标中的销售利税率改为销售利润率。
十三、1994年度财务决算的报送时间，中央各主管部门应于1995年3月31日以前一式两份报送财政部；各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）应于1995年4月30日前将批复汇总后的财务决算一式两份报送财政部。
十四、中央各主管部门和各地财政厅（局）在报送施工企业汇总财务决算的同时，还应报送财政部统一制定的决算汇总软盘。



1994年10月31日
北京市房屋土地管理局


北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定
北京市房屋土地管理局



现对商品房面积的计算内容，方法规定如下：
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
一、套内的使用面积
1．套内的使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和；
2．跃屋住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
3．不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
4．内墙面装修厚度计入使用面积。
二、套内墙体面积
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。
共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
三、阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算
1．封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
2．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
3．凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
4．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
四、公用建筑面积分摊原则
1．商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
2．为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3．公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
五、可分摊的公用建筑面积
1．大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼），梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理
用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2．套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
六、不应计入的公用建筑空间
1．作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。
2．售房单位自营、自用的房屋。
3．其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
七、分摊公用建筑面积的计算方法
分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
八、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位
1．建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺；对于先行计算的商品房销售面积，在建筑项目全部竣工后，与房屋
土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。
2．商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。
九、任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能
十、其它
楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。



1999年1月26日