商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 18:46:05   浏览:9314   来源:法律资料网
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
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汕头市涉案物品估价管理办法

广东省汕头市人民政府


汕头市人民政府印发《汕头市涉案物品估价管理办法》的通知 


汕府〔1998〕132号 


各区县(市)人民政府,市府直属各单位:
  现将《汕头市涉案物品估价管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


汕头市人民政府

            一九九八年十月七日

汕头市涉案物品估价管理办法 

第一条 为加强本市涉案物品估价工作的管理,维护国家、公民、法人及其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》及国家有关涉案物品估价管理规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称涉案物品,是指各级司法机关、行政执法机关(含法律、法规授权或经依法委托行使行政执法职能的其他组织,下同)在办理各种刑事、经济、民事、行政案件中依法查封、追缴、扣押、没收的需要确认价格的物品,以及民事、经济、行政案件中当事人对价格不能达成一致,需要确认价格的物品。
本办法所称的涉案物品包括:
(一)赃物:指查获的违法犯罪行为人所侵占的物品;
(二)罚没物:指查处各类违法案件没收的物品;
(三)纠纷物:指审理案件需要估价的争议物品;
(四)走私物:指缉获的走私货物或物品;
(五)抵债物:指案件理结后因实施强制执行、用于抵债的物品;
(六)可能引起诉讼的抵押物、无主物及司法机关、行政执法机关认为应估价的其他物品。
第三条 本市行政区域内涉案物品的估价管理,适用本办法。
第四条 市物价局是本市涉案物品估价的行政主管部门,负责本办法的组织实施和检查监督工作。
  各县(含区、县级市,下同)物价局负责本级的涉案物品估价管理工作。
第五条 市、县物价局按有关规定批准设立的价格事务所或估价机构(以下统称估价机构),是指定的涉案物品估价机构,按统一领导、分级管理的原则负责涉案物品的估价工作。
第六条 估价机构必须按国家有关规定取得资格,并由市物价局核准,方可从事涉案物品的估价工作。
  估价机构应按规定配备专职估价人员。从事涉案物品估价的人员须经省人事厅、省物价局培训,考试合格取得《广东省价格评估员资格证书》,方能从事涉案物品的估价工作。
第七条 司法机关、行政执法机关或涉案物品的当事人(以下统称委托人)对需要估价的涉案物品,应当在案件审理过程中或拍卖(变卖)前,委托估价机构进行估价。
第八条 赃物、罚没物、走私物、抵债物按国家规定必须由市、县价格事务所进行估价;其他的涉案物品可由市、县价格事务所或由市物价局核准的其他估价机构进行估价。
第九条 涉案物品的估价,应遵循合法、客观、公正、科学的原则。
第十条 委托人对涉案物品委托估价,应向估价机构提交估价委托书。
委托书应载明以下内容:
(一)估价的理由和要求;
(二)物品的名称、品牌、规格、种类、数量、来源以及购置、生产、使用时间;
(三)案由;
(四)其他需要说明的情况及必需的资料。
委托书应加盖委托人公章及办案人员签名。
第十一条 估价机构接到委托书后,应对委托书的各项内容及要求进行审查,并作出是否接受委托的决定;如委托所提要求无法做到的,应当立即与委托人协商。
第十二条 估价机构在接受委托后,应当按照委托书载明的情况,对实物进行查验,如发现有差异的,应立即与委托人共同确认。
估价机构一般不存放涉案物品。因估价需要,在征得委托人同意并办理严格的交接手续后,可暂时存放涉案物品或其样品;估价机构应负责妥善保管涉案物品,不得挪用、损坏和调换,估价完成后应及时退还委托人。
第十三条 估价机构在接受委托后,应指定二名以上的估价人员承办。估价难度较大的项目,可聘请有关专业人员参与估价。
第十四条 估价人员有下列情况之一的,应当回避:
(一)是估价事项当事人或当事人近亲属的;
(二)与估价事项有直接利害关系的;
(三)与估价当事人有其他关系的,可能影响对涉案物品公正估价的。
当事人要求估价人员回避的,由估价机构负责人批准;要求估价机构负责人回避的,由同级物价部门批准。
第十五条 估价人员在估价前,应对估价物进行现场勘查,调查估价物的现状,核实有关数据和资料,按照国家有关规定,选定正确的估价方法。
第十六条 估价机构在估价过程中根据估价需要,可以要求委托人协助查阅有关的技术资料、帐目、文件等;可以向与委托事项有关的单位和个人了解情况或者索取证明材料。
第十七条 涉案物品以估价基准日当地同类物品为基准物进行估价。
涉案物品估价的基准日,除法律、法规另有规定外,应由委托人根据案件发生时的实际情况确定。
第十八条 涉案物品的估价,按下列计价方式,以人民币计算:
(一)流通领域的涉案物品,属于政府定价的,按政府定价计算;属于政府指导价的,按政府指导价的中准价计算;属于市场调节价的,按市场综合平均价格计算。
(二)生产领域的涉案物品,其产品、半成品或原材料按完工程度和进货成本折合计算。
(三)属有价证券、科学技术成果的涉案物品,参照市场上依法能转让(出售)的价格计算。
(四)属文物、邮票、字画、贵重金属、珠宝及其制品等特殊物品,经有关专业部门进行技术、质量鉴定后,参照当地专营单位销售价格计算。
(五)属进口的涉案物品,当地市场无同类物品比照的,按购买凭证或当时国际市场价格,参照案发时中国人民银行公布的外币卖出价计算。
(六)属废品、劣质物品,参照当地主要物资回收单位销售价格计算。
(七)属陈旧、残损或使用过的物品,按成新率、尚存使用价值或残值折合计算。
(八)属拍卖或变卖、抵债的物品,可根据有利尽快实现价值的原则,以可变现的价格计算。
(九)涉案物品已灭失或确已无法提供的,按国家有关规定估价计算。
第十九条 估价机构应在接受委托之日起7日内对涉案物品作出估价鉴定结论,出具估价鉴定结论书,双方另有约定的除外。
第二十条 估价鉴定结论书应当由估价人员以及估价机构负责人签名并加盖公章,以书面形式交付委托人。
鉴定结论书应当包括以下内容:
  (一) 委托人;
  (二) 委托估价的目的和内容;
  (三) 估价依据;
  (四) 估价方法和过程要述;
  (五) 估价结论;
  (六) 其他需要说明的问题及有关资料。
第二十一条 委托人对估价机构出具的估价鉴定结论有异议的,可申请复核。涉案物品的估价复核、裁定,按国家发展计划委员会颁发的《涉案物品价格鉴定复核裁定管理办法》执行。
第二十二条 估价机构出具的涉案物品估价鉴定结论,经司法机关、行政执法机关确认,可作为办理案件的依据及拍卖标的的保留价或变卖标的的最低价。
第二十三条 估价机构应对涉案物品估价的有关资料负责保密。
第二十四条 涉案物品的估价费用由委托人向估价机构支付。收费标准按省物价局的有关规定执行。
第二十五条 估价机构未能按规定的要求和程序估价的,由物价部门宣布其估价鉴定结论无效,责令其重新估价。
第二十六条 估价人员循私舞弊、弄虚作假、玩忽职守,致使估价结论失实的,由同级物价部门宣布其估价鉴定结论无效,并可由其所在单位或上一级主管部门视其情节给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 司法机关、行政执法机关工作人员违反本办法规定,擅自处理、变卖、拍卖涉案物品的,由其所在单位或上一级主管部门视其情节给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条 本办法由市物价局负责解释。
第二十九条 本办法自颁布之日起施行。


国务院办公厅关于西部大开发中加强文物保护和管理工作的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于西部大开发中加强文物保护和管理工作的通知

国办发(2000)60号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  西部地区是中华文明的重要发源地之一,自古以来就是一个多民族聚居的地区,各族人民共同创造了光辉灿烂的古代文化,留下了丰富而珍贵的文化遗产。这些文物是各族人民开发西部、建设西部,并在这里生活、繁衍、生息的历史见证。保护和管理好这些文物,具有重要历史意义和现实意义。现就有关问题通知如下:
  一、加强西部大开发中的文物保护和管理工作,是各级人民政府和有关部门义不容辞的责任。有关地方、部门要以对国家和民族文化遗产负责的态度,充分认识西部大开发中做好文物保护和管理工作的重要意义,切实加强和改善对这项工作的领导。要加强宣传、贯彻《中华人民共和国文物保护法》等相关法律法规的力度,大力提倡、动员和引导全参与文物保护,依法保护和管理好管辖区内的历史文化遗产。要抓紧研究制订或修改当地文博事业发展规划,搞好与生态恢复、城乡建设及基础设施建设、产业结构调整的协调,将文博事业发展列入区域经济和社会发展“十五”规划。
  二、要妥善处理好西部大开发中文物保护和经济建设之间的关系。文物部门要进一步加强西部地区文物调查、评估和公布文物保护单位等基础性工作,摸清底数,加快完成西部各省(自治区、直辖市)文物普查和文物地图集的编纂等工作的进度,在可能埋藏文物的地方做好重点文物保护区域的划定工作。在重点文物保护区域内的基本建设项目,在进行前期立项、论证、选址等工作时,要充分征求文物行政管理部门的意见;在工程施工范围内有可能埋藏文物的地方应事先进行文物调查、勘探工作;对调查、勘探中发现的文物,应及时提出处理意见,避免发生毁坏文物的事件。因基本建设进行文物勘探、考古发掘所需费用,按照《中华人民共和国文物保护法》和国家计委、财政部文件(计价费[1997]1220号)的有关规定,由建设单位从项目投资中列支。
  三、结合西部生态环境建设工程,做好古遗址、古墓葬的保护工作。要把古遗址、古墓葬特别是大型遗址的保护纳入当地退耕还草(林)和土地利用规划;对遭到耕作破坏严重或埋藏较浅的大遗址,可列入退耕还草(林)的重点目标,加以妥善保护,以减缓耕作和自然力对遗址的剥蚀,防止新的破坏。
  四、根据西部地区历史文物、少数民族文物和各类矿物、动植物标本相对丰富的实际情况,要加强抢救和保护,有计划、有重点地发展各县特色的专题博物馆;改善博物馆的地区分布和品类布局,健全博物馆的设施和功能;强化精品意识和服务意识,面向社会,面向群众,面向广大青少年,提高博物馆及其他文博机构藏品保护、陈列展示和社会教育的水平,努力满足各族人民群众日益增长的精神文化需求。
  五、科学、合理地发挥文物特有的作用,为西部大开发服务。依托西部地区丰富多样的文物资源优势,发展具有历史、民族特征的文物旅游,有利于促进资源优势转化为经济优势,有利于西部地区的产业调整,有利于加强爱国主义教育和增强民族凝聚力。同时,文物保护单位对社会开发必须具备相应的开放条件,必须有助于文物和生态环境的保护,必须符合《中华人民共和国文物保护法》等有关法律法规的规定。
  六、作为宗教活动场所的古建筑和寺庙内收藏的各类文物,必须依据《中华人民共和国文物保护法》进行有效管理。已公布为全国和省级重点文物保护单位的寺庙,要制订专项保护法规或规章制度,建立相应的管理组织,自觉接受文物行政管理部门的指导、监督和管理。
  七、加强西部文物保护科研工作和人才培养。要努力增加科研经费的投入,促进科技成果推广,增大文物保护工作的科技含量。要加强西部文物队伍建设,充分利用西部高等院校培养文物、、博物馆事业的急需人才,特别要重视对少数民族文物干部的培养,同时努力创造条件,吸纳各门类专业人才。
  八、加大对盗掘、盗窃、非法交易和走私文物等违法犯罪活动的打击和防范力度。公安、工商行政管理、海关、文物等有关部门要密切协作,相互配合,对各种文物犯罪分子特别是那些破坏性强、危害严重的盗掘团伙和走私集团,必须坚决摧毁,依法予以严厉打击。

国务院办公厅
二000年八月三十一日