河南省漯河市人民政府


漯河市人民政府关于印发漯河市个人住房置业贷款担保暂行办法的通知

漯政[2008]63号





各县区人民政府,经济开发区管委会,市人民政府各部门,直属及驻漯各单位:
　　《漯河市个人住房置业贷款担保暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,自发布之日起实施。




二○○八年六月十六日


漯河市个人住房置业贷款担保暂行办法


　　第一条　为深化城镇住房制度改革,加强中低收入群体住房保障,规范个人住房置业贷款担保行为,维护当事人的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。
　　第二条　本办法所称个人住房置业贷款担保,是指住房置业担保机构为个人向银行等金融机构申请购买住房的贷款提供保证,并承担连带责任的保证行为。
　　第三条　市房产行政主管部门,是本市个人住房贷款担保的行政主管部门。漯河市住房置业担保中心(以下简称担保中心)依法取得法人资格,按照有关法律、法规和本办法规定,负责个人住房置业贷款担保业务工作。其他任何单位不得从事个人住房置业贷款担保业务。市住房置业担保中心可在个人住房贷款量大的县区设立分支机构。
　　第四条　个人住房置业贷款担保,应当遵循平等、自愿、公平、诚信的原则。
　　第五条　担保中心与银行等金融机构建立个人住房置业贷款担保合作业务的,双方应当签订合作协议,其主要内容包括:
　　(一)最高贷款额度、最长贷款期限;
　　(二)保证方式;
　　(三)保证范围;
　　(四)借款人应具备的条件;
　　(五)借款人办理贷款应提交的材料;
　　(六)违约责任;
　　(七)其他约定事项。
　　第六条　个人购买住宅商品房、经济适用住房和私有产权住房(包括房改住房),向银行等金融机构申请贷款时,可以向担保中心申请个人住房置业贷款担保,并按规定提交有关材料。
　　第七条　个人住房置业贷款担保申请人(以下简称贷款担保申请人)应当具备下列条件:
　　(一)具有完全民事行为能力;
　　(二)具有本市常住户口或有效居留身份证明;
　　(三)有稳定的收入,能按期偿还贷款本息,无不良信用行为;
　　(四)具有合法的购房合同;
　　(五)所购房屋未设定他项权利;
　　(六)已足额交纳购房首付款;
　　(七)法律、法规规定的其他条件。
　　第八条　担保中心收到贷款担保申请人的申请后,应当进行审查,对符合规定条件的,应当与贷款担保申请人签订个人购房贷款担保合同,明确所担保贷款的具体数额、保证期限,为贷款担保申请人提供担保证明。贷款担保申请人凭担保证明到与担保中心有合作协议的银行等金融机构办理贷款业务。
　　第九条　担保中心应当按规定评估贷款担保申请人的资信。对资信不良的申请人,担保中心可以拒绝提供担保。
　　第十条　个人申请住房置业贷款担保,应当按规定标准向担保中心支付担保服务费。收费标准由市价格主管部门会同市房产行政主管部门制定。
　　第十一条　个人住房置业贷款担保需办理房屋所有权证和房屋他项权利证的,可以委托担保中心办理。
　　第十二条　贷款担保申请人向担保中心申请贷款担保的,必须以本人或者第三人的合法房屋依法向担保中心进行抵押提供反担保。
　　第十三条　房屋抵押应当订立书面反担保合同。抵押当事人应当自抵押合同订立之日起30日内向房屋所在地的房产行政主管部门办理抵押登记。
　　第十四条　房屋抵押权与其所担保的债权同时存在。借款人依照借款合同还清全部贷款本息后,房屋抵押权终止。
　　第十五条　变更抵押合同须经抵押人和抵押权人同意,签订变更协议。未签订协议前,原合同继续有效。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原抵押登记机关办理变更或者注销登记。
　　第十六条　抵押人办理抵押房屋保险的,应当在抵押合同签订前办理保险手续,并在个人购房贷款担保合同订立后,将保险单正本移交抵押权人保管。
　　第十七条　房屋抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。抵押的房屋因抵押人的行为造成损失致使其价值不足作为履行债务担保时,抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。
　　第十八条　有下列情况之一的,担保中心应当在30日内代为偿还尚未偿还的贷款本息:
　　(一)借款人连续3个月或累计6个月未按照合同约定偿还贷款本息的;
　　(二)借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或者丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人或监护人的,或其继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同的。
　　第十九条　借款人到期未按借款合同约定偿还贷款本息的,担保中心在代为偿还贷款本息后,有权依法向其追偿贷款本息。
　　借款人违反个人购房贷款担保合同、抵押合同规定的,担保中心有权要求其履行合同,并按合同约定要求其支付违约金。
　　借款人不偿还担保中心已代为偿还的贷款本息的,担保中心有权依法处置抵押的房地产。
　　第二十条　借款人用作抵押的房屋被依法处置后,需由担保中心提供过渡住房居住的,借款人应当与担保中心建立房屋租赁关系,租金根据市场价格议定。
　　第二十一条　财政、房产、审计等行政管理部门按照职责分工,负责对担保中心的担保资金运作实行监督和检查。担保中心应当确保担保运作资金安全和资产的保值增值。担保资金的管理,按有关规定执行。
　　第二十二条　担保中心工作人员玩忽职守、滥用职权,利用职务上的便利索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人提供担保的,由有关主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第二十三条　本办法自发布之日起实施。




论民事主体的判断标准

唐伟元
（宿州学院,weiy2345@sohu.com）



　　摘要：从民事主体的发展历史可知，民事主体的范围在逐渐扩大，而民事主体的判断标准也在相应变化。传统民法理论认为，民事权利能力或人格是判断民事主体资格的标准。而实际上，民事权利能力或人格在民事主体领域只具有抽象意义，并不能作为民事主体的判断标准。在现代民法上，民事主体的判断标准应区分而论，人是民法上的当然主体，而非自然人作为民事主体则其判断标准应是具有独立的意志和拥有可支配的财产并可成为财产的载体。

　　关键词：民事主体 权利能力 人格 判断标准

　　引言

　　民事主体是民事法律关系的主体的简称，指依法参与民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的人。民事主体是民法中最基本的概念之一，它直接涉及民法的调整范围和规范的对象，是制定民法草案必须明确的概念。民法在制度设计时规定哪些社会存在为民事主体，以及他们在民法上享有何种法律地位，是民事主体制度必须解决的民法中重要的基本问题，在各国民法中也是居于突出的地位，这是由民法规范的体系化和市场经济的法律规范要求决定的。正是因为确立了民事主体制度，民法其它一切制度设计诸如法律行为制度、物权制度、债权制度、责任制度等才得以全面展开。因此，整个民法制度就是一部民事主体参与各种民事活动所形成的权利义务关系的制度。那么，民事主体究竟有没有一个统一的判断标准？什么样的社会存在才能成为民事主体呢？这在民法界是一个颇有争论的问题。

　　一、民事主体的历史发展

　　1． 罗马法上的民事主体

　　罗马最初是氏族社会，由三个部落组成，每个部落分成十几个宗联，每个宗联分成十几个宗，每个宗又分成若干族，每个族再分成许多家庭，家庭又分为家长和家子等其他家属。但是，家庭是作为早期罗马社会的一个法律意义上的主体，亦即基本单元，而家长（或家父）是因为作为家庭的代表而成为法律意义上的权利义务主体的，市民中的家属以及平民则都不是，他们对外没有主体身份。[1]在古罗马时代，只有家族才是基本的社会单元，所有的交易都是以家族作为交易对象的，个人在社会中的作用并不明显，个人实际上被家族所吸收。因此法律只承认以家父为代表的家族为民事主体。

　　以后由于战争的需要，参军作战的家属和平民可以取得部分公权和私权，在一定程度上成为权利义务的主体。经过平民与贵族反复斗争产生的《十二表法》规定，除禁止平民与贵族通婚外，平民在该法规定的范围内已取得和贵族平等的地位。因此，至少在私法上已经承认平民是权利义务主体。随着罗马的商品经济空前发展，商业和手工业变得极为兴盛。生产和贸易的发达，商品经济的高度发展，又使各民族人们的平等权利得到了充分的体现，从而也促进了对于统一适用法律的要求，到共和国末期和帝政初年，家长的男性子孙开始普遍地享有公权和财产权，妇女、拉丁人、和外国人也逐渐取得了部分公私权利。公元212年，卡拉卡拉帝准予居住在罗马帝国境内的居民或臣民一般都可取得市民权，甚至奴隶也逐渐享有限制的私权，如部分的财产权。因此，随着社会的发展，权利义务主体的范围从贵族家长逐渐扩展到几乎全体自由人。

　　罗马法上的权利义务主体在外延上与自然人不同，一方面它不包括奴隶，在古罗马法上，要成为民事主体，必须具有"人格"（Caput），而"人格"主要由三种权利即自由权、市民权、家族权构成。自由权是人格的基础，享有自由权的是自由人，不享有自由权的就是奴隶，因此，没有自由权就没有人格，也就不能成为民事主体。奴隶虽然是生物学意义上的人（Homo）但由于奴隶没有自由权，所以也就不能成为民事主体，而只作为自由人的权利义务的客体。市民权类似于今天的公民权或国籍，是专属于罗马市民享有的权利，其内容包括公权和私权。罗马法对市民身份的控制要比对自由人身份的控制为严，因为罗马人认为他们是高贵的民族，不愿意轻易扩散市民权，因此，帝政前期的罗马法把罗马境内的居民分为市民、拉丁人、和外国人，市民则享有完全的公权和私权，拉丁人享有部分的公权和私权，仅有部分的市民权，而外国人是不享有公权和私权，外国人是没有市民权的，他们在罗马境内从事的民事活动，同国籍的适用本国法，异国籍的适用万民法。公元212年"安托尼亚那敕令"（Constitutio Antoniana）授予罗马帝国的一般居民以市民权后，市民权遂失去其重要意义，市民法与万民法逐渐融合起来。家族权，指家族团体中的成员在家族关系中所处的地位和所享有的权利，罗马法根据人们在家庭中的地位不同，把人分为自权人和他权人，自权人是指不受家长权、夫权、或买主权支配的人，而他权人则要受到家长权、夫权、或买主权支配的人，因此，他权人是没有独立人格的，其虽然仍为民事主体，但须接受家长权的支配，其所从事的民事活动范围受到诸多限制显得十分狭窄。

　　另一方面，它又不仅包括自由人，而且也包括团体（Universitas）在内，但此团体是否就是法人呢?至少罗马法中并不存在"法人"的概念，但这种团体可以看作是法人制度的萌芽。初期团体为宗教、士兵、丧葬团体等，都不具有人格，共和国末叶，开始承认国家和地方政府具有独立的人格，与其成员相分立，是社团的起源。公元3世纪以后，即"米兰法令"承认神庙也可享受财产权，可以自己的名义订立契约，取得债权，承担债务，其构成的基础为财产而非人，是财团的起源。罗马法的团体的出现，扩大了人格的概念，并提出抽象人格的理论，把权利直接赋予法律所拟制的人（Persona Ficta），尽管罗马的团体制度很不完备，但其基本内容和理论则为近代法人制度的发展奠定了基础。

　　由上述可知，早期的罗马法以家庭作为单一的法律主体，并无个人观念独立存在的空间，中后期的罗马法中个人从家庭中分离出来，并"不断地代替家庭共同体，成为民法所考虑的单位"。[2]自然人（奴隶除外）成为唯一的民事主体，虽然罗马法中有一些团体（如自治市、私人社团和国库）最先具有了某种法律上的独立地位，甚至出现了类似于现代有限责任公司出资的"特有产"(Peculium)，但在罗马法及罗马法学家看来，团体仍然是数目众多的人，它只是在对外与第三人的民事关系方面，才被认为是统一体。团体的财产，与其说是从组成团体的自然人中独立出来的财产，不如说是他们的共有财产。因此团体的法人人格只是处于萌芽状态。在这一时期，罗马法还不可能建立起系统的法人制度。因此罗马法上明确的法人概念和完备的法人制度尚未建立。

　　2． 法国民法典上的民事主体　

　　中世纪的欧洲实行的是封建制度，封建经济关系取代了奴隶制经济关系，社会中个人的身份等级发生了变化，奴隶已经由被完全否定了权利义务的客体变为了享有一部分权利义务主体的农奴或农民。教会法在重新解释罗马法后，注入了一些平等或个人自由意志的理念，但农奴并不是真正意义上法律"人"，在人身上没有自由，须受领主支配，也可被当作财产转让或出卖。教会法虽然也反对奴隶制度，但它又不反对世俗中的压迫，基督教的平等思想从没有在世俗法律中实行过。故总体而言，18世纪以前的社会仍然是一个身份型的社会，强调封建等级身份，人格不平等，加上对宗教团体的格外尊崇，在一定程度上更加禁锢了个人自由，强化了等级身份秩序。

　　随着资本主义的兴起，市民社会的壮大，斯多葛学派自然法理论思想影响的广泛、深入和罗马法的复兴,人们开始了对教会的、政治的、家庭的、行会的以及身份集团的传统封建权威的批判和对个人的解放,要求确立完全、平等、独立而完整的个人人格。[3]法国大革命摧毁了封建制度，《人权和公民权宣言》庄严宣告："在权利方面，人们生来是而且始终是自由平等的"，1804年《法国民法典》第8条规定"一切法国人均享有民事权利。",从而确立了自然人完全独立而平等的以个人主义为中心的民事主体制度，外国人的民事主体地位按照对等原则承认其可以在法国境内为民事活动，对于团体的民事主体资格则没有规定，因为法国民法典在制定时，个人主义、自由主义思潮正兴盛，个人刚刚从团体的束缚中解放出来，但主要是因为拿破仑害怕封建行会组织利用法人形式进行复辟，同时也由于立法者受自然法学派以个人为中心的个人主义思潮的影响较深的缘故。《法国民法典》是对早期罗马法和中世纪封建法的清算,是对中后期罗马法的继承与发展,更是对近代个人主义启蒙思想的立法总结,因此它信守绝对的个人主义,对一切团体都持敌视和怀疑态度,害怕团体对个人自由的侵害和旧的团体本位的复辟。因此,法典对个人与国家存在之外的各种团体均有意忽略而立法者在思想上则持排斥态度。

　　法国民法典忽视团体的存在，然而,由于资本主义商品经济日益发达,经济关系日益繁杂,团体尤其是经济共同体愈来愈多，需要法律对其回应、调整和规范，因此， 1807年，法国在制定商法典时，在技术性上认可了商业组织的主体资格。随后，在1867年制定的有关股份公司的法律，也确立了股份公司的法人地位,最终在1978年法律修正案中,法人作为与自然人具有同等地位的民事主体被立法所接受,从而形成了自然人与法人并立的二元主体结构制度。但最早系统规定法人制度的法典是德国民法典。　

　　3. 德国民法典上民事主体

　　1896年《德国民法典》正如海尔穆特库勒尔所言："作为《德国民法典》基本概念的人，是通过其权利能力来表述的。"[4]《德国民法典》在主体制度方面，首次创造了"权利能力"（Rechtsfaehigkeit）的概念，它以"权利能力"概念为自然人完全平等、独立和自由的思想提供了合理化的理论基础。民法典第1条规定："自然人的权利能力始于出生的完成。"，宣告了所有的人从出生开始都平等的享有权利能力，而不管是否存在性别、宗教、社会职业等差别。近代意义上的"权利能力"的概念第一次在法律上的使用，为泽勒（Franzvon Zeiller）起草的《奥地利民法典》。[5]19世纪中叶，弗里德里希萨维尼（Friedrich Savigny）在其名著《当代罗马法体系》中将"权利能力"定义为能够持有权利的可能性。[6]由于《德国民法典》采用的是"自然人"的概念, 承认所有的自然人可以不分国籍平等地享有权利能力，所以《德国民法典》较《法国民法典》进步。《德国民法典》第一次在法律上使用了"法人"（Juristische Person）的概念，还在民法中确认了法人制度。如规定非经营性的社团和经营性的社团，只要符合法定的条件，经过登记和许可程序，就可以成为法人。《德国民法典》将法人分为三类：社团、基金会和公法人，对其成立、登记、章程、清算等都作了明确规定。

　　从《德国民法典》开始，民法主体制度从以个人为中心的一元论，转变为自然人与法人并立的二元论，这是主体制度的一个巨大进步，并在随后的历史中得到各国广泛的肯认，如德国、日本、瑞士及台湾民法在自然人之外都对法人有详细的规定[7]，二元主体结构的主流地位在理论和立法上得以确立。

　　4． 俄罗斯的民事主体制度[8]

　　苏俄民法典的民事主体制度采用两分法，只有自然人、法人主体。为了适应市场经济的要求，新的《俄罗斯联邦民法典》关于民事主体的规定有所创新，集中体现在法典第二编,与1922年苏俄民法典和１９６４年苏俄民法典确立的民事主体制度不同，新民法典大大拓宽了民事主体的范围，它规定公民（自然人）、法人及俄罗斯联邦、联邦主体和自治地方都可以成为民事法律关系的参加者。

　　有关法人主体的规定，新的俄罗斯民法典与苏联时期颁布的两部民法典有着很大不同。它将历史上出现的差不多所有企业法律形态都作为法人对待，表现出极大的开放性。该法典对法人概念的界定为 "有独立的财产、以该财产对自己的债务承担责任、能以自己的名义取得和实施财产权利、人身非财产权利并承担义务、能够在法院起诉和应诉的组织"，相对于我国《民法通则》的定义，具有更丰富的内涵。直接表述了法人的四个特征：以自己的名义参加民事活动、统一的组织机构、独立的财产、独立承担责任。

　　在法人分类问题上，俄罗斯民法典与其它大陆法系国家立法没有明显不同。大陆法系的通行分类以公、私法人二元论为基础，以社团、财团两分法为主体，同时对社团法人辅之以营利、公益和中间法人的立法模式。根据成员与法人之间的财产关系，俄罗斯的法人分为三类：a.公司和合作社；b.国有、自治地方所有的单一制企业和机关；c.社会团体、宗教组织、基金会、法人的联合组织等。俄罗斯民法学家注意到公法人是特殊的一类法人，对公法人以民事主体的身份参与民事流转做出专门规定,尽管还不完善，但相对于我国民法没有确定"国家"的民事主体地位，俄国民法典的做法还是值得借鉴的。