为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。
一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别
对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。
二、毛坯（清水）与装修分拆的目的
关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：
（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。
（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。
（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。
（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。
（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。
（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。
三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性
对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。
实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。
文/武志国 woo_eye@qq.com
宁夏回族自治区取水许可和水资源费征收管理实施办法
宁夏回族自治区人民政府
宁夏回族自治区人民政府令第6号
《宁夏回族自治区取水许可和水资源费征收管理实施办法》已经2008年6月18日自治区人民政府第6次常务会议讨论通过，现予公布，自2008年8月1日起施行。
自治区主席 王正伟
二○○八年六月二十日
宁夏回族自治区取水许可和水资源费征收管理实施办法
第一条 为加强水资源的管理和保护，促进水资源的节约与合理开发利用，根据《中华人民共和国水法》和国务院《取水许可和水资源费征收管理条例》（以下简称《条例》）等法律、法规的规定，结合本自治区实际，制定本办法。
第二条 在本自治区行政区域内利用取水工程或者设施直接从河流、湖泊、水库或者地下取用水资源的单位和个人，除本办法第五条规定的情形外，都应当按照《条例》和本办法的规定申请领取取水许可证，并缴纳水资源费。
第三条 县级以上人民政府水行政主管部门按照分级管理权限，负责取水许可和水资源费征收管理制度的组织实施和监督管理。
财政、审计、价格主管部门应当按照各自的职责，对水资源费的征收和使用实施监督。
第四条 任何单位和个人都有节约和保护水资源的义务，有权制止和检举违反水资源保护法律、法规和本办法的行为。县级以上人民政府应当对节约和保护水资源做出突出贡献的单位和个人给予表彰和奖励。
第五条 下列情形不需要申请领取取水许可证和缴纳水资源费：
（一）农村集体经济组织及其成员使用本集体经济组织的水塘、水库中的水的；
（二）家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用，年取水量1000立方米以下的；
（三）为保障矿井等地下工程施工安全和生产安全必须进行临时应急取（排）水的；
（四）为消除对公共安全或者公共利益的危害临时应急取水的；
（五）为农业抗旱和维护生态与环境必须临时应急取水的。
前款第（三）项、第（四）项规定的取水，取水单位或者个人应当在5个工作日内，报取水口所在地县级人民政府水行政主管部门备案；第（五）项规定的取水，应当经取水口所在地县级人民政府水行政主管部门同意，并由县级人民政府水行政主管部门报上级人民政府水行政主管部门备案。
第六条 取水许可实行分级审批。
自治区人民政府水行政主管部门负责下列取水许可审批：
（一）在本自治区境内直接从黄河及其一级支流上取水的；
（二）在山区8县区（原州、西吉、隆德、彭阳、泾源、海原、同心、盐池）年取地下水50万立方米（含50万立方米）以上，年取地表水80万立方米（含80万立方米）以上的；
（三）在川区年取地下水300万立方米（含300万立方米）以上，年取地表水1000万立方米（含1000万立方米）以上的。
设区的市人民政府水行政主管部门负责下列取水许可审批：
（一）在山区8县区（原州、西吉、隆德、彭阳、泾源、海原、同心、盐池）年取地下水30万立方米 （含30万立方米）以上50万立方米以下的，年取地表水40万立方米 （含40万立方米）以上80万立方米以下的；
（二）在川区年取地下水100万立方米 （含100万立方米）以上300万立方米以下的，年取地表水500万立方米（含500万立方米）以上1000万立方米以下的。
除前款规定应由自治区、设区的市人民政府水行政主管部门负责审批的取水许可事项外，其他取水许可审批由取水口所在地的县级人民政府水行政主管部门负责。
在黄河上取水的，需经黄河流域管理机构负责审批的，由自治区人民政府水行政主管部门负责报送黄河流域管理机构审批。
第七条 县级以上人民政府水行政主管部门应当按照《条例》规定的要求、程序、期限和本办法规定的分级审批权限实施取水许可。
第八条 新建、改建、扩建的建设项目需要取水的，建设单位还应当提交由具备水资源论证资质单位编制的建设项目水资源论证报告书。论证报告书应当包括取水水源、用水合理性以及对生态与环境的影响等内容。
第九条 县级以上人民政府水行政主管部门以自治区取水许可总量控制指标、行业用水定额核定的用水量和水资源论证结果为主要依据，结合各地取水现状及供需情况，对取水申请材料进行全面审查，并综合考虑取水可能对水资源的节约保护和经济社会发展带来的影响，决定是否批准取水申请。
第十条 依法获得取水权的单位或者个人，通过调整产品和产业结构、改革工艺、节水等措施节约水资源的，在取水许可的有效期和取水限额内，经原审批机关批准，可以依法有偿转让其节约的水资源，并到原审批机关办理取水权变更手续。国家另有规定的，从其规定。
第十一条 取水单位或者个人应当缴纳水资源费。
水资源费由县级以上人民政府水行政主管部门按照审批取水许可管理权限负责征收。
第十二条 水行政主管部门可以将属于本级征收的水资源费委托节约用水管理机构或有关单位代征。代征的水资源费，按实际代征入库金额的一定比例提取手续费，纳入当年同级财政预算，用于代征单位征收工作的必要开支。
第十三条 水资源费的征收标准由自治区人民政府价格主管部门会同同级财政部门、水行政主管部门制定，报自治区人民政府批准后执行，并报国务院价格主管部门、财政部门和水行政主管部门备案。水资源费的征收标准，可以依据水资源的用途、紧缺程度和自治区经济社会发展状况进行调整。
第十四条 农业生产取水的水资源费征收标准、范围和起征时间由自治区人民政府另行规定。
第十五条 水资源费缴纳数额根据自治区水资源费征收标准和实际取水量确定。
水力发电用水和火力发电贯流式冷却用水根据取水口所在地水资源费征收标准和实际发电量确定缴纳数额。
煤矿开采企业生产取水使用自备水源井有计量装置的，按实际取水量计征；使用矿井涌水无法计量的，按自治区人民政府水行政主管部门和质量监督检验行政主管部门核定的取水定额确定用水量计征水资源费。
第十六条 在城市规划区内公共供水管网覆盖范围内的企事业单位的自备水源井取水的，水资源费征收标准应当与该单位所在城市的公共供水价格基本持平。
第十七条 取水单位或者个人应当按照县级以上人民政府水行政主管部门批准的年度计划取水。超计划或者超定额取水的部分累进收取水资源费，其中超出20%以下部分的，按水资源费标准的2倍收取水资源费；超出20%（含20%）以上部分的，按水资源费标准的3倍收取水资源费。
节约上年度实际用水量20%以下的，对所用水量减收10%的水资源费；节约上年度实际用水量20%（含20%）以上的，对所用水量减收20%的水资源费。
第十八条 取水单位或者个人应当按照县级以上人民政府水行政主管部门的要求，装置质量合格的计量设施，水资源费按计量设施的实际计量数征收。未按规定装置计量设施或者未及时更换已损坏的计量设施的，县级以上人民政府水行政主管部门应当责令其限期安装或更换；逾期不安装或不更换的，水资源费以取水设施24小时连续最大取水量为标准征收。
第十九条 水资源费按月或者季度征收。
县级以上人民政府水行政主管部门确定水资源费缴纳数额后，应当向取水单位或者个人送达《水资源费缴纳通知书》，取水单位或个人应当在收到缴纳通知书后7日内办理缴纳手续。
第二十条 水资源费纳入同级财政预算，实行收支两条线管理，专款专用，不得截留、坐支和挪用，当年结余可以结转下年度使用。
第二十一条 水资源费专项用于水资源的节约、保护、管理及合理开发，使用范围包括：
（一）水源地保护和管理；
（二）节水示范项目和推广应用试点工程的拨款补助；
（三）水资源应急处置工作补助；
（四）水资源综合考察、调查、评价、监测、规划、分配及相关标准制定；
（五）取水许可的监督实施和水资源调度；
（六）水资源信息采集与发布；
（七）水资源保护、管理及节约用水的政策法规、标准体系建设以及科研、新技术和新产品开发推广；
（八）节约、保护水资源的宣传和奖励；
（九）与水资源节约、保护、合理开发利用和监督管理有关的其他开支。
第二十二条 县级以上人民政府水行政主管部门在进行监督检查时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查单位或者个人提供有关文件、证照、资料；
（二）要求被检查单位或者个人就执行《条例》和本办法的有关问题作出说明；
（三）进入被检查单位或者个人的生产场所进行调查；
（四）查阅、复制有关水资源费征收所需的单据、票据、帐簿、记账凭证和报表等；
（五）责令被检查单位或者个人停止违反本办法的行为，履行法定义务。
监督检查人员在进行监督检查时，应当出示合法有效的行政执法证件。有关单位和个人对监督检查工作应当给予配合，不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法执行公务。
第二十三条 下级水行政主管部门应当于每年2月底前向上级水行政主管部门报送本行政区域上一年度取水许可证发放情况。
上级水行政主管部门发现越权审批、取水许可证核准的总取水量超过水量分配协议规定数量、年度实际取水量超过下达的年度取水分配方案或者取水计划的，应当及时要求有关水行政主管部门纠正。
第二十四条 违反本办法规定的行为，由县级以上人民政府水行政主管部门依照《中华人民共和国水法》和《条例》的有关规定依法追究法律责任。
第二十五条 本办法自2008年8月1日起施行。1999年12月2日自治区人民政府发布的《宁夏回族自治区取水许可制度实施细则》（政府令第11号）和2004年1月21日自治区人民政府发布的《宁夏回族自治区水资源费征收使用管理办法》（政府令第63号）同时废止。