广东省深圳市人民政府


深圳市出租屋管理若干规定

　第139号

《关于修改〈深圳经济特区出租屋管理若干规定〉的决定》已经市政府三届一三九次常务会议审议通过，现予发布，自2005年1月1日起施行。根据本《决定》修正的《深圳市出租屋管理若干规定》重新发布施行，《深圳经济特区出租屋治安管理办法》同时废止。



市长：李鸿忠

二○○四年十二月十日


　　第一条 为加强深圳市（以下简称市）出租屋管理，保障房屋租赁市场健康发展，维护社会治安，根据有关法律、法规，制定本规定。
　　第二条 本规定所称出租屋，包括住宅出租屋、工商业出租屋及其他出租屋。
　　第三条 市、区人民政府房屋租赁管理部门是房屋租赁行政主管机关。市政府房屋租赁管理部门依法对房屋租赁市场实施统一管理。
　　市、区出租屋综合管理机构负责出租屋管理的综合协调、指导、检查和监督工作。
　　市、区公安机关负责出租屋治安管理、消防管理及暂住人员的户口管理。
　　市、区税务、工商、计划生育、文化、卫生、质量技术监督、安全生产监督管理和城管等部门在各自的职责范围内对出租屋实施管理。
　　第四条 各级人民政府应当加强对出租屋管理的领导和协调。
　　第五条 区人民政府应当根据实际需要，组织区房屋租赁管理部门和区公安机关、计划生育部门、税务部门等职能部门实行联合办公制度，集中办理房屋租赁合同登记或者备案、租住人员信息登记、户口申报、计划生育管理及税费征管等工作。
　　联合办公的具体办法由区人民政府制定，联合办公的经费由区财政核拨。
　　第六条 住宅出租屋管理实行《出租屋综合管理责任书》和《计划生育责任书》制度。
　　第七条 房屋租赁当事人应于房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案；房屋租赁合同变更或解除后，有关当事人应于变更或解除合同之日起10日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料，办理相关登记或者备案等手续。
　　在办理租赁合同（住宅）登记或者备案时，应核查出租人与出租屋所在地计划生育部门签订的《计划生育责任书》，承租人为暂住人员的，必须提供有效身份证件和经出租屋所在地计划生育部门查验的计划生育有关证件。对未签订计划生育责任书和无查验合格的计划生育有关证件的，应登记在册并及时通报当地计划生育部门。
　　出租屋综合管理机构应做好对租住人员的信息采集、统计和反馈工作。
　　第八条 房屋租赁管理部门依法审查租赁合同后，颁发房屋租赁登记或备案凭证。房屋租赁登记或备案凭证是有关部门办理相关手续的有效证件。
　　第九条 市房屋租赁管理部门每年公布一次房屋租赁指导租金，根据市场变动的实际需要，也可半年公布一次房屋租赁指导租金。
　　第十条 禁止下列房屋出租：
　　（一）被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；
　　（二）已公布房屋拆迁公告的；
　　（三）无房屋权利证明材料的；
　　（四）法律、法规规定不得出租的。
　　对前款房屋出租的，有关主管部门应当依法及时清理、拆除。有人员居住其中的，由所在地政府有关部门依法清理；有非法租赁行为的，由市、区房屋租赁管理部门依法没收非法所得，并处以非法所得一倍以下罚款。
　　第十一条 出租人应当履行下列义务：
　　（一）遵守有关法律、法规、规章；
　　（二）住宅出租屋应具备基本的生活和安全条件；
　　（三）不得将房屋出租给无有效身份证件或无民事行为能力的人员；
　　（四）出租人应在承租人及其他入住人员入住的当天将其基本情况向出租屋所在地的出租屋综合管理机构报告，并在3日内向出租屋所在地的出租屋综合管理机构呈报租住人员信息登记表，入住人员发生变更时，应及时向出租屋综合管理机构报告；
　　（五）发现出租屋治安隐患及时向公安机关报告，协助公安机关查处；
　　（六）发现承租人及其他入住人员有违法行为或犯罪嫌疑的，应及时向公安机关或相关职能部门报告；
　　（七）对政府有关部门实施的出租屋管理活动予以协助， 出租人委托他人协助的，应向房屋租赁管理部门备案。
　　第十二条 承租人应当遵守下列规定：
　　（一）租赁住宅房屋时，必须如实说明租住人数，出示本人及其他入住人员的有效身份证件，并如实填写租住人员信息登记表；
　　（二）其他入住人员发生变更的，承租人应于当天办理租住人员信息登记变更手续；
　　（三）必须于入住3日内到出租屋所在地公安机关办理暂住户口申报手续，依照有关规定办理暂住证件，并不得留宿无有效身份证件的人员；
　　（四）承租人不得擅自改变出租屋使用性质，利用出租屋从事旅馆业、餐饮、娱乐、网吧等经营性活动必须符合有关规定；
　　（五）禁止利用出租屋赌博、吸毒贩毒、卖淫嫖娼、制黄贩黄、伪造证件、承印非法出版物、制造销售假冒伪劣商品、窝藏犯罪人员、窝藏和销售赃物等违法犯罪行为；
　　（六）禁止利用出租屋传销或变相传销，无照经营、无证开办诊所、非法行医和非法从事再生资源回收等违法活动；
　　（七）禁止利用出租屋无证职介、婚介、培训、房地产中介等诈骗活动；
　　（八）禁止利用住宅出租屋生产、储存、经营易燃、易爆、有毒、放射性等危险物品；
　　（九）发现出租屋内有违法行为或犯罪嫌疑人的，应及时向公安机关报告；
　　（十）协助政府有关部门对出租屋实施管理。
　　第十三条 房屋租赁管理部门工作人员有权检查出租屋的租赁行为是否符合《深圳经济特区房屋租赁条例》和本规定的有关规定；必要时，可以提请公安机关协助。
　　出租屋综合管理机构在出租屋综合管理工作中，发现承租人未办理户口登记以及利用出租屋从事违法犯罪活动的，应及时通报公安机关；发现无照经营的，应及时通报工商行政管理部门；发现违反公安消防、安全生产管理规定的，应及时通报公安消防、安全生产监督管理部门；发现违反计划生育管理规定的，应及时通报计划生育部门；发现生产、销售假冒伪劣商品的，应及时通报工商行政管理部门或质量技术监督部门；发现出租屋内其他违法情形的，通报相关部门处理。
　　第十四条 公安机关办理户口登记和暂住证时，应当要求申请人提供合法、有效的居所证明。申请人以出租屋为居所的，应当提供房屋租赁管理部门登记或备案的房屋租赁合同。
　　公安机关应加强对出租屋的治安和消防管理，及时查处刑事、治安案件，监督出租人和承租人落实防火责任制和防火安全制度。
　　公安机关发现有未办理租赁合同登记或者备案的，应及时通报房屋租赁管理部门；发现有违反计划生育管理规定的，应及时通报计划生育部门。
　　第十五条 工商行政管理部门在办理工商登记时，工商企业、个体工商户、合伙等经济组织以租赁房屋为营业地址的，应当要求其提供房屋租赁管理部门登记或备案的房屋租赁合同。
　　租赁合同未经房屋租赁管理部门登记或者备案的，工商行政管理部门应通报房屋租赁管理部门，并不予办理工商登记或者年审。
　　第十六条 房屋权利人将房屋承包给他人经营，或者以合作、合伙等名义，不直接参与经营，不承担相应经营风险而获取收益以及将房屋提供给直系亲属以外的人无偿使用等变相租赁行为，依照《深圳经济特区房屋租赁条例》和本规定纳入租赁管理。
　　第十七条 工商业出租屋附带有员工宿舍的，其宿舍部分出租的按住宅出租屋管理，办理有关手续。
　　第十八条 房屋业主将房屋出租的，应当到房屋所在地地方税务部门办理税务登记。
　　房屋出租人与承租人订立租赁合同后，应于10日内向地方税务部门申报纳税。
　　房屋租赁管理部门受税务部门委托代征有关房屋租赁税项的，发现有偷税、漏税、抗税等情形的，应及时通报税务部门。
　　第十九条 计划生育部门应当依法查处出租屋租住人员的计划生育违法行为。
　　第二十条 物业管理公司、股份合作公司、居民委员会应协助政府有关部门对出租屋实施的管理。
　　第二十一条 房屋中介组织受委托代办房屋租赁合同登记或备案的，应承担出租人的责任和义务，按照《深圳经济特区房屋租赁条例》和本规定的有关规定办理手续。
　　房屋中介组织必须依法进行经营活动，不得规避或者协助租赁当事人规避管理；不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害租赁当事人的利益；不得发布虚假信息或以其他手段蒙骗、坑害租赁当事人；不得强迫当事人出租或承租房屋。
　　第二十二条 出租人违反本规定的，按下列规定处罚：
　　（一）违反第七条第一款规定的，由房屋租赁管理部门责令改正，并处以租赁期限内租金总额20%的罚款，追缴房屋租赁管理费和滞纳金；
　　（二）违反第十一条第（三）项规定的，由公安机关处以200元罚款；
　　（三）违反第十一条第（四）项规定，未及时报告或未及时呈报租住人员信息登记表的，由房屋租赁管理部门处以月租金额一倍的罚款；在出租屋内发生违法行为构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十三条 承租人违反本规定的，按下列规定处罚：
　　（一）违反第十二条第（一）、（二）项规定的，未如实填写信息或未及时变更信息的，由房屋租赁管理部门处以月租金额一倍的罚款；在出租屋内发生违法行为构成犯罪的，依法追究刑事责任；
　　（二）违反第十二条第（三）项规定的，由公安机关依据有关规定处理；
　　（三）违反第十二条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项和第（八）项规定的，由政府有关部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十四条 出租人发现承租人利用出租屋进行违法犯罪活动不向公安机关报告的，公安机关依法予以处罚。
　　第二十五条 出租屋业主或其委托的出租屋管理人、承租人拒绝、逃避、抗拒房屋租赁管理部门、公安机关、税务部门的合法检查、管理行为的，管理机关除依法采取必要的强制措施和依法申请人民法院强制执行外，公安机关可以依法对当事人实施治安管理处罚；情节严重，构成妨碍公务罪或其他犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十六条 国家机关工作人员、国有公司、企业、事业单位从事公务的人员出租房屋，未依法办理房屋租赁管理有关手续的，监察机关按有关规定给予行政处分。
　　第二十七条 物业管理公司、股份合作公司及其他经济组织故意阻挠、妨碍开展出租屋综合管理工作的，由相关部门依据有关规定处理。
　　第二十八条 房屋租赁中介组织违反本规定第二十一条规定的，房屋租赁管理部门可责令其改正，情节严重的，可处10000元以下罚款。
　　第二十九条 政府有关部门收缴罚款，必须开具财政部门统一印制的罚款票据。
　　第三十条 当事人对政府有关部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请复议或不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
　　第三十一条 房屋租赁管理部门、公安机关、税务部门工作人员违反本规定，不积极履行管理职责，不按规定协助其他管理机关进行管理的，由所在单位给予行政纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十二条 本规定自发布之日起实施。




浅谈宁南山区法院巡回审判

苏占海


　　一、巡回审理的由来及发展过程
　　巡回审理是人民法院派出法庭，在自己的辖区内定期或不定期地巡回流动，选择案件发生地、当事人所在地或其他方便群众的地点开庭审理民事案件。巡回审理、就地办案，是人民司法工作的优良传统。早在新民主主义革命时期，陕甘宁边区政府的司法机关根据人民群众的要求创造了这种制度。创始人是马锡五（中华人民共和国建立后曾任最高人民法院院长），因此这种办案方式曾被称为马锡五审判方式。此后其他抗日根据地和解放区，也根据当地实际情况制定了一系列的巡回审判办法。
中华人民共和国建立后，总结了过去人民政权就地办案的经验，在《中华人民共和国民事诉讼法》中作出了统一的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第121条规定：“人民法院审理民事案件，根据需要进行巡回审理，就地办案。”第152条第2款规定：“第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。”根据以上规定，巡回审理、就地办案，对第一审人民法院和第二审人民法院都是适用的。
　　巡回审理、就地办案的方法是，基层法院在固定地点建立人民法庭，称为“某县（区）人民法院某（一般以分庭所在地为名）人民法庭”，这是基层法院的派出机构，它们可以受理本辖区的一般民事案件和未构成犯罪的轻微刑事案件；同时派出审判人员在本辖区内巡回审判，就地解决各种民事纠纷，帮助、指导人民调解委员会开展工作。第一审人民法院根据需要和可能派出法庭到案件发生地或当事人所在地等处所巡回审理时，除较重大、复杂的案件以外，一般都适用简易程序，由审判员一人独任审理。第二审人民法院巡回审理，就审的地点可以是案件发生地，也可以是原审人民法院的所在地。但第二审人民法院巡回就审不能适用简易程序，而必须组成合庭，按第二审程序的规定或者普通程序的有关规定进行。
　　二、巡回审判在西吉法院的情况
　　巡回审判在西吉县人民法院有着悠久的历史，自1949年12月建院以来我们的法官就秉承着并自觉不自觉地适用着延安时期“马希武式”的乡土化的审判方式。90年代，在与国际司法接轨的思潮影响下，巡回审判曾一度被废弃。近年来，随着“能调则调，当判则判、调判结合，案结事了”和“调解优先，调判结合”工作方针的提出，巡回审判这种传统的审判方式再度回到人民法院的审判实践之中。法官们带着精心设计的便携式审判桌椅和流动法制宣传栏，翻山越岭，深入山乡村镇、田间地头，开展巡回审判。2008年以来，西吉法院经过大力开展巡回审判，就地办案对人民群众起诉或应诉都较方便，能节省他们大量的时间和费用；这种方式也便于人民法院调查了解情况、搜集证据，与群众结合，及时正确地受理和裁决案件；还便于得到当地基层组织和人民调解委员会的帮助，以及通过审理扩大法制宣传，教育群众，取得预防和减少纠纷、诉讼的良好效果。
　　三、存在的问题
　　作为一种既便利群众诉讼又方便人民法院审判的办案方式，西吉法院开展巡回审理极大方便了那些交通条件落后、经济欠发达地区的群众参加诉讼，使他们不用再为了打一桩官司而走上一天的路，也不会为了开庭而耽误农忙时机。但不可否认的是，在现实运行过程中存在一些问题：
　　（一） 办案形式尚不规范
　　目前巡回法庭实施的法律依据主要体现在《最高人民法院关于人民法庭若干问题的规定》第十八条：人民法庭根据需要可以进行巡回审理，就地办案。但是这只是一个框架性的法条，并没有具体而明确的操作要求。因此，实际运行中尚存在不够规范问题。有的把巡回审理仅仅当作一种政策性的工作而非日常性的、真正便民利民的自觉行动，巡回办案时有时无，巡回周期、地点不固定。这样既达不到巡回办案的真正目的，也会在群众中造成不良的影响，使“司法为民”流于形式。有的一味追求办案的效率，忽视了法律的严肃性，过分压缩审结期限，不论案件具体情况一刀切，可能违反诉讼程序。还有的将“巡回审判方式”内涵随意扩展，甚至“深挖案源”，上门立案，主动找案并解决纠纷。法院裁判程序的启动具有被动性，遵循的是“不告不理”原则，法官主动介入，不仅不能真正化解矛盾，也不利于树立法官公正权威的形象。
　　（二）、巡回审判的面很窄，存在一定的局限性。从审判实践看，目前，我院巡回审判仅局限于民事方面，而且，主要集中在基层人民法庭，适用于巡回审判的案件也仅仅限于婚姻家庭、相邻关系、宅基地纠纷、土地承包经营权纠纷及赡养抚养、侵权等当事人在同村、组居住且法律关系单一、矛盾争议不大的简单民事案件，审判程序也主要采用简易程序。新类型、疑难、复杂，适用普通程序的民事案件基本都集中到审判庭审理。民事审判一、二庭即使对婚姻家庭、相邻关系、宅基地纠纷、土地承包经营权纠纷及赡养抚养、侵权等当事人在同村、组居住且法律关系单一、矛盾争议不大的普通简单民事案件也很少主动采用巡回审判方式到案发地、田间地头进行巡回审理案件。而刑事、行政案件审判更是无从谈及。
　　（三）物质配备尚显不足
基层法院基础建设虽然得到初步改善，但是与之相配套的其他设施建设跟不上。办案经费严重短缺，巡回审判工作难以开展。特别是2007年4月1日后，《诉讼费交纳办法》实行以后，诉讼费幅度锐减，基层法院及法庭没有开展巡回审判的专项费用。巡回审判方式的开展必然会增加司法成本，增大工作量，当然，这一问题的解决仅仅依靠基层法院自身的力量是不够的，还需要争取地方政府和上级法院的理解、支持、关心和帮助。
　　（四）、对巡回审判作用认识不足，缺乏积极性。到案发地巡回审判案件不是为了走形式、做样子，其作用更不仅仅在于利用特定氛围化解纠纷，其真正效果在于采用现场办案的形式，吸引群众，开展法制宣传和法治教育。通过以案释法，收到办理一案、教育一片的社会效果，进而达到长治久安的纵治目的。审判实践中，一部分审判人员缺乏大局观念，目光短浅，不思长远，崇尚“一步到庭，当庭宣判”的国外审判模式，忽视我国的国情和传统风俗习惯，忽视法院定纷止争的终极目的，就案办案，借口案多人少不利于提高办案效率、巡回审判耗时费力运行成本高、装备简单人身安全无保障，不积极主动开展这项工作。甚至有人认为适用六、七十年前这种审判方式，是法治的退步，是法律权威的丧失，是司法资源的浪费。以至于“案结事不了”，造成当事人缠诉、闹访，甚至一定程度上还导致了其他影响稳定的社会问题。
　　四、解决的对策
　　（一）、建立健全巡回审判保障机制。巡回审判作为人民法院服务民生的一种重要手段已纳入《人民法院第三个五年改革纲要》，在最高人民法院规范性文件未出台之前，基层人民法院可根据巡回审判实践建立并制定出一套行之有效的运行保障机制和实施细则，建立起贯穿诉讼全过程、与巡回审判有机衔接的诉讼调解制度，从案件范围、适用程序、庭审地点、法庭布置等方面进行规范，并从经费、装备、人员上给予有力保障，尤其要向基层法庭倾斜，确保巡回审判依法规范均衡有序进行。
　　（二）、适当扩大依职权取证的范围
　　我国现行的三大诉讼法均明确规定了当事人举证责任制度，谁主张、谁举证，作为基本的证据。特别是随着我国社会主义经济制度的不断发展与完善，公民的法治意识与法律常识也有了明显增强，这些与实行锡五审判方式时的情况显然有了极大变化。因此，作为主要解决当事人权益的诉讼必须坚持当事人举证责任为基本制度，注重发挥当事人作为案件当事者和诉讼主体的积极性、主动性。但是现行的一些规定及司法解释有过于严格、超越当事人诉讼能力的现象，所以也应适当放宽法官调查取证的范围，以保障案件的公正裁判。建立大巡回格局，需要调动社会各个方面的力量，人民法院要加强与基层民调组织和人员的沟通和联络，建立健全信息网络，争取他们的支持，除必须到案发现场才能解决的纠纷外，可选择派出所、司法所、村委会设立巡回审判站，这样既便于行政调解员、司法调解员、人民调解员参与，通过司法调解、行政调解、人民调解的互动，共同做好巡回审判工作，又便于人民群众进入现场旁听案件。建立大巡回审判格局，不能仅仅停留在对传统、简单民事案件的审理上，适用简易程序的民事案件可以巡回审判，适用普通程序的民事案件也可以巡回审判，要逐步扩大巡回审判的民事案件案件范围。但也不能搞一刀切，要因案制宜。同时，有条件地开展对刑事自诉、刑事附带民事诉讼案件及部分行政案件巡回审判的尝试。此外，西吉县是一个农业大县，也是一个劳务输出大县，巡回审判既然是服务民生，就必须紧密结合县情，要充分利用农忙季节农民无瑕诉讼和节假日外出务工人员返乡的有利时机，适时进行巡回审判，解决农民的实际困难，扩大巡回审判效果。
　　（三）、群众参与一般案件应由当事人的近亲属，乡、村的基层组织及相关部门的代表参与，而且应注意参与群众的客观与中立性，群众参与应以调解活动、调解过程为主，而且应注意维护当事人的隐私权、商业秘密等。要充分发挥人民陪审制度，注重吸收人民群众以陪审员身份参与案件审理，以增强裁判的社会认可度和公信力。
　　要加强老法官的骨干作用和传帮带作用，一如既往的做好巡回审判工作，同时，锻炼并培养青年法官化解矛盾纠纷的能力和群众工作水平，扩大巡回审判效果。西吉县90%的人是农民，他们的文化程度低，证据意识、举证能力都很弱，庭审技巧还不高，如果我们一味地强调规则发条，坐堂问案，一判了之，不仅老百姓的权益得不到保护，而且还会割裂我们与群众的联系，损害党的形象。要实现司法为民，最重要的是转变审判方式，只有法官俯下身子，深入基层，用群众听得懂、看得见、信得过、靠得住的方式解决纠纷，才能赢得老百姓的信任，才能把矛盾解决在基层，才能做到案结事了。


西吉法院 苏占海