关于预购房屋再转让合同效力的思考

张延岭

本文所指预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见，以求教于各位业界同仁。
一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解。
探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效，必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
目前多数观点根据该条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。
本人持不同意见，认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定中该“转让”概念的含义，虽然该条规定“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生所有权转移的效力，即合同履行不能，但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的，而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效？如此势必违背了合同的意思自治原则！此外，实践中，该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。
另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人取得自己的产权证时，该再转让合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该观点从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。
不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。
目前，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合同应为无效的基础上，认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转让。本人认为，关于合同债权债务的转让，合同法或民法通则均有明确规定，作为商品房预售合同债权与债务的转让，其并无特别例外之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外，合同债权债务的转让，属于特定的法律概念，如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义，应直接引用该法律概念，但该条款恰恰叙述的是“预售商品房的再行转让”，而非预售合同的转让。此外，债权的转让，应通知债务人，债权债务的转让，应取得合同另一方的同意，而实践中预购房屋再转让合同的当事人仅有二方，并无预售人，而且预购房屋再转让合同一般约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此，个人认为，预售房屋再转让与预售合同债权债务转让是不同的法律概念和法律事实，将“预售房屋再转让”理解为“债权债务转让说”实际是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的严重违背。
二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析
本人认为，预购房屋再转让合同无效说，没有严格区分物权变动的原因与结果，未能对合同的效力与合同的履行进行区别。转让合同是房屋所有权发生变动的原因，房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的时间程序而言，可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋，仅对房屋产权能否顺利发生转移，即对合同的履行有所影响，但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的无效原因。预购房屋再转让合同本身是有效的，即使该合同最后不能彻底履行完毕，也不应因此而否定该合同的效力。
虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性，但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现，该条规定：第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中国物权法草案建议稿》第7条也明确肯定了上述区分原则：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。” 此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“ 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十条规定：“ 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”该法第六十一条规定：“ 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”上述法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”之原则。
此外，从比较法解释角度看，国际统一私法协会1994年《国际商事合同通则》第３.3条（自始不能）第二款规定：“合同订立之时一方当事人无权处置与合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4：102条也规定：“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关联的财产，合同并不无效。”从上述有关规定看，出卖人签约时是否取得标的物的所有权，并不影响合同的效力，如果出卖人最终仍不能取得转让物的所有权，应按合同履行不能承担违约责任。参照上述规定，预购房屋再转让合同，其标的价值较大，合同履行过程较长，因此，更有必要认定该类合同一旦签订即可合法生效。
　　 三、预购房屋再转让合同效力的现实意义
有观点认为，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可以预防房屋买卖投机，抑制炒楼花的蔓延。笔者认为不尽然，原因如下：1、事实上，现实生活中该种转让行为甚多，该种观点所体现的立法意图并未得以实现。3、在房地产市场发展初期，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可能起到一定的稳定经济秩序的作用，但当房地产市场经济发展到一定程度，对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解，而且，如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。4、禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，必然迫使当事人进而规避采取转让预售合同债权或债务的方式，其恰恰又助长了另一种“炒楼花”的行为，而且后者操作更为直接、经济、方便，发展商也常常乐意配合（多采取收取合同转让更名费用的配合方式），其发展势头甚猛，更不得不注意的是，它减少了一道产权过户程序，从而使国家丧失了大量的契税、营业税等各种税费。
另外，如果说禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，其目的之一是为了抑制出卖人的转让行为，但事实却相反，它恰恰助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为，而最终受害的确是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔，将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展，而且给对方造成极大损失。我们知道，在合同无效情况下，只能追究对方的缔约过失责任，相反，在合同有效的基础上，将使守约方的救济手段更加丰富，既可以选择请求继续履行合同，也可以选择解除合同并追究对方违约责任。违约责任的承担包括赔偿合同履行利益等，与合同无效缔约过失责任二者相比较，前者更加有利于保护善意交易一方的利益。此外，个人认为，如果预购人直接将其预购房屋作为自己的房屋，并未告知买受人尚未办理权属证书之事宜，并直接约定付款过户等，对买受人隐瞒了一定的交易风险（如开发商违约拒绝交付等），受让人也可考虑以欺诈为由申请撤销等，该问题应具体问题具体分析，本文不作论述。
鉴于能否继续履行预购房屋转让合同还取决于开发商与预购人之间房屋购销合同关系的全部履行，如果因开发商违约等各种原因致使预购人不能顺利取得产权证书，则预购房屋再转让合同即使有效也无法继续履行，因此，当预购人以种种理由拒绝继续履行预购房屋再转让合同时，作为受让人最好选择追究预购人不能继续履行合同的违约责任。当然，如果预购人已经付清房款、实际入住且具备办理权属登记的条件或正在申请办理权属登记，受让人也可以根据实际情况选择请求继续履行预购房屋再转让合同。

综上所述， 唯有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力注意分开，才能更好的平衡静的安全即所有权的安全和动的安全即交易的安全。承认预购房屋再转让合同有效，将更有利于保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，既不损害所有人的财产所有权，而且更加利于鼓励和刺激市场交易的发展，并可抑制市场投机行为的发生。


湖北省襄樊市人民政府


襄政发［2001］77号

市人民政府关于印发《襄樊市旅游饭店管理办法》的通知

各县（市）、区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门：

现将《襄樊市旅游饭店管理办法》印发给你们，请结合实际贯彻执行。


二○○一年十二月十七日



襄樊市旅游饭店管理办法



第一条为加强对全市旅游饭店的管理，提高旅游饭店的管理和服务水平，促进全市旅游业快速发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。


第二条本办法适用于本市旅游饭店。法律、法规另有规定的，从其规定。


本办法所称的旅游饭店，是指在本市开办的、经国家、省旅游行政主管部门评定的星级饭店，以及本市其它经县级以上旅游行政主管部门（含县级，下同）确认的、能够接待旅游团队的饭店、宾馆、酒店、度假村等旅游接待推荐饭店。


第三条市旅游行政主管部门依照有关规定负责本市行政区域内旅游饭店的行业管理工作。


各县（市）区、各开发区管委会旅游行政主管部门负责各自行政区域范围内旅游饭店的有关管理工作。


公安、卫生、工商、物价、税务、贸易等部门，按照各自职责做好与旅游饭店有关的管理工作。


第四条市旅游局负责对全市二星级以下（含二星级，下同）饭店的评定工作。向市旅游行政主管部门申请进行二星级以下饭店评审，应提出申请书，并附营业执照副本和特种行业许可证、卫生许可证、服务价格监审证以及法律、法规规定的其他证件与资料。市旅游行政主管部门应在收到申请书之日起60日内，按国家星级饭店评审标准评审完毕。达到标准的，发给相应的星级饭店证书；达不到标准的，不颁发证书，并书面说明理由。


申请进行三星级以上饭店评审的，按国家旅游局《中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定》的程序办理。


市旅游行政主管部门在进行星级饭店评审时，必须按物价部门核定的标准收费。


第五条未取得星级资格但符合下列条件的饭店，可以向县级以上旅游行政主管部门申请进行旅游接待推荐饭店的认定：


（一）有电话总机、总服务台；


（二）有与接待旅游团队相适应的停车场；


（三）有消防设施、安全通道和紧急疏散标志；


（四）公共区域设有公共信息图形符号和指示标志，有男、女分设的卫生间；


（五）客房有必备生活、通信设施；


（六）客房、公共区域有采暖、制冷设备；


（七）有美发、购物、娱乐健身等服务项目；


（八）有与接待旅游团队相适应的餐厅及相应的厨房。冷库和储藏等设备设施，能定时提供餐饮服务；


（九）有符合有关法律、法规规定的安全、卫生、环境等设施，达到规定的安全、卫生、环境保护标准；


（十）饭店从业人员经过严格的岗位培训，取得了相应的上岗证书，有良好的职业道德素质和业务技能；


（十一）有健全的管理制度；


（十二）有三家以上本市旅行社的联名推荐。


第六条市旅游行政主管部门负责市区内旅游接待推荐饭店的认定工作（襄阳区旅游接待推荐饭店认定工作按区划调整时的规定执行）。各县（市）按属地管理原则负责本行政区域内旅游接待推荐饭店的认定工作。


县级以上旅游行政主管部门在认定旅游接待推荐饭店时，实行免费认定原则，不得收取任何费用。


第七条向县级以上旅游行政主管部门申请旅游接待推荐饭店认定，应提出申请书，并附营业执照副本和特种行业许可证、卫生许可证、服务价格监审证以及法律、法规规定的其他证件与资料。县级以上旅游行政主管部门应在收到申请书之日起60日内评审完毕，并向符合规定条件的饭店，颁发旅游定点饭店证书和标志牌；不符合条件的，不颁发证书、标志牌，并书面说明理由。


第八条县级以上旅游行政主管部门应会同有关部门对二星级以下的饭店和旅游定点饭店进行监督检查，发现不符合旅游饭店行业标准和消防、安全、卫生、环境保护等标准的，责令限期整改；逾期达不到标准的，按规定降低或取消星级饭店、旅游接待推荐饭店资格。


被降低或取消星级饭店、旅游接待推荐饭店资格的，半年内不得重新申请进行星级饭店的评审或接待推荐饭店的认定；被第二次降低或取消星级饭店、旅游接待推荐饭店资格的，三年内不得再申请进行星级饭店评审或接待推荐饭店认定。


第九条旅游饭店应将星级饭店或接待推荐饭店标志牌置于本饭店营业场所明显位置。


第十条旅游饭店应做到依法经营，诚实信用，公平竞争；承揽旅游业务，应依法明确双方的权利、义务和违约责任等有关事项。


第十一条旅游饭店应制定文明服务规范和作业标准，为旅游者提供优质服务，并及时处理旅游者的投诉。


第十二条旅游饭店应按国家有关规定对从业人员进行旅游职业道德教育和岗位专业培训。


旅游饭店从业人员实行持证上岗制度，并按岗位统一着装，佩带胸卡，使用敬语服务，不得收受回扣、索要小费。


第十三条物价部门负责制定和管理旅游饭店价格政策和价格水平，审批等级标准幅度、并实行《监审证》制度和年审制度，对价格垄断、价格欺诈、牟取暴利等扰乱市场秩序和各种价格违法行为进行查处。


旅游饭店必须公开服务项目和服务收费标准，实行明码实价，不得擅自提高收费标准。


第十四条旅游饭店应加强卫生管理，向旅游者提供安全卫生的食品和饮用水，严格按规定对生活服务设施和用具进行消毒，预防食物中毒和传染病的传播，确保旅游者的人身健康。


第十五条旅游饭店必须严格遵守旅游安全法规、规章，建立安全管理制度，严格保安、消防措施，保护旅游者的人身、财产安全。严禁旅游饭店利用经营场所进行卖淫、嫖娼、赌博等违法犯罪活动。


第十六条县级以上旅游行政主管部门应加强对旅游饭店服务质量的监督管理，健全投诉受理制度；收到对旅游饭店及其从业人员的投诉，应在收到之日起15日内调查处理完毕；情况复杂的，时间可适当延长，但最长不得超过30日；对署名投诉的，受理部门必须书面向投诉者反馈处理情况。


第十七条对既符合星级标准或旅游接待推荐饭店标准，又能提供优质服务，受到宾客多次表扬的，特别是设施设备的维修、保养及清洁卫生、服务质量和宾客意见得分率很高的饭店，县级以上旅游行政主管部门应从中评选星级最佳饭店和最佳旅游接待推荐饭店，并在新闻媒体中予以通报表扬。


第十八条违反本办法有关规定，由县级以上旅游行政主管部门和其他有关部门依照有关法律、法规的规定予以处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


第十九条县级以上旅游行政主管部门和其他有关部门工作人员在旅游饭店管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位上级主管部门或有关部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


第二十条凡本办法中涉及的、由市旅游局办理的审批事项，均应在市行政服务中心设立窗口予以办理。


第二十一条本办法由市旅游局负责解释。


第二十二条本办法自发布之日起施行。