安徽省人民政府


安徽省城市住宅区物业管理暂行办法

安徽省人民政府令

第９２号


　　《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》已经１９９７年９月２９日省人民政府第１３９次常务会议通过，现予发布施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
省长　回良玉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九七年十月二十五日



《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》已经1997年9月29日省人民政府第139次常务会议通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障住宅区物业的合理使用，创造良好的居住环境，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省城市规划区内房地产开发单位综合开发、配套建设的住宅区。
本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及其相配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人。
第三条 住宅区物业管理实行业主自治与物业管理企业专业服务相结合的原则。
第四条 省建设行政主管部门主管本省城市住宅区物业管理工作，县级以上城市人民政府房地产管理部门（以下称物业管理主管部门）主管本地区城市住宅区物业管理工作。
市政、环卫、规划、交通、公安、工商、物价等行政主管部门和住宅区所在地街道办事处根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。

第二章 业主大会及业主委员会
第五条 住宅区交付使用后，入住率达到50％以上时，所在地物业管理主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、房地产开发单位召开业主大会，选举产生业主委员会。
第六条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席方能举行。
业主出席业主大会，实行住宅房屋一户一投票权。非住宅房屋，每100平方米建筑面积有一投票权；100平方米以下有房屋所有权证的，每证有一投票权。
第七条 业主大会每年至少召开一次，由业主委员会按照本办法规定负责召集。召集业主大会，业主委员会应负责在会议召开7日前将会议审议的事项通知各业主。
经持有10％以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议后14日内就其提议的事项召开业主大会。
第八条 业主大会行使下列职权：
（一）决定或者批准住宅区内关于业主利益的重大事项；
（二）批准或者修改业主公约；
（三）选举或者罢免业主委员会的组成人员；
（四）听取和审查业主委员会的工作报告；
（五）监督业主委员会的工作；
（六）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准业主委员会的章程。
业主大会的决定，须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。
第九条 业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在业主中选举产生，其数额为单数，但最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
第十条 业主委员会对业主大会负责并报告工作，行使下列职权：
（一）召集和主持业主大会；
（二）制定业主委员会章程；
（三）审议决定住宅区房屋公共部位维护费和公用设施专项费的使用；
（四）采取招标或者其他方式，聘请物业管理企业对住宅区物业进行管理，并与其签订住宅区物业委托管理合同；
（五）审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划；
（六）监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
前款第二、三、四、五项规定的事项，必须经业主大会批准。
第十一条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，关应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。

第三章 业主公约
第十二条 本办法所称业主公约，是指由业主承诺，对全体业主具有约束力，有关业主使用、维护和管理住宅区物业等方面权利义务的行为守则。
第十三条 业主公约包括下列内容：
（一）住宅区名称、地区、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会和物业管理企业的监督权；
（七）住宅区物业各项养护、维修和管理服务费的交纳；
（八）业主在住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
业主公约的示范文本，由省建设行政主管部门统一制定。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报所在地物业管理主管部门备案。
第十四条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业
第十五条 房地产开发单位应当在住宅区业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理。
住宅区业主委员会成立后，业主委员会应按照本办法规定聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。
第十六条 业主委员会与物业管理企业签订的住宅区物业委托管理合同，应报所在地物业管理主管部门备案。
住宅区物业委托管理合同的主要内容包括：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式等权利义务条款。
住宅区物业委托管理合同的示范文本，由省建设行政主管部门统一印制、发放。
第十七条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，方可从事住宅区物业管理业务。
物业管理企业资质等级标准及资质管理办法，由省建设行政主管部门制定。
第十八条 物业管理企业的权利：
（一）根据住宅区物业委托管理合同，对住宅区实施物业管理；
（二）根据住宅区物业委托管理合同和有关规定收取管理服务费；
（三）有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）要求业主委员会协助实施物业管理；
（五）开展多种经营活动和有偿服务。
第十九条 物业管理企业的义务：
（一）履行住宅区物业委托管理合同；
（二）制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
（三）接受业主委员会和业主的监督、检查；
（四）发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
（五）接受物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处的监督、检查和指导。

第五章 住宅区物业使用与维护
第二十条 住宅区综合验收合格后，房地产开发单位应向业主委员会办理移交手续，并提供下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他有关资料。
第二十一条 住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体公共部位、公用设施，由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从住宅区房屋公共部位维护费中支出。
房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。
第二十二条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化地、娱乐场所，停车场、自行车房（棚）等公用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从住宅区公用设施专项费中支出。
第二十三条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目，物业管理企业可以选聘清洁公司、保安公司等专营公司承担，费用从住宅区管理服务费中支出。
第二十四条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修，由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责，费用由养护、维修单位承担。
第二十五条 住宅区内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋的用途、结构和外貌；
（二）占用楼梯、通道、屋面、平台、道路、场地、停车场、自行车房（棚）等堆放杂物或者进行违法建设；
（三）损坏、占用绿化地；
（四）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物；
（五）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
（六）发出超过规定标准的噪音；
（七）随意停放自行车和机动车辆；
（八）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第六章 住宅区物业管理费用及专用房屋
第二十六条 房地产开发单位在移交住宅区时，应按住宅区建设总投资的0．6％－1％的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专项费，专项用于住宅区公用设施的养护、维修与更新。
住宅区公用设施专项费由所在地物业管理主管部门设专帐管理，业主委员会向物业管理主管部门申请使用，具体管理办法由所在地城市人民政府制定。
第二十七条 房地产开发单位移交住宅区时，应按所在地城市人民政府有关规定向业主委员会提供住宅区物业管理用房，产权属国家所有。
第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按所在地城市人民政府有关规定以建造成本价向业主委员会提供商业用房，产权属业主委员会。
本条第一款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专项费中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
本条第一款规定的商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
第二十九条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准划拨住宅区公用设施专项费和提供商业用房的，原房地产开发单位应给予经济补偿或者由所在地城市人民政府按有关规定予以解决。
第三十条 住宅区房屋公共部位维护费由业主按所在地城市人民政府有关规定缴纳，并由业主委员会以房屋本体为单位设立专帐管理，专项用于房屋本体公共部位、公用设施的养护、维修与更新，不提挪作他用，具体办法由所在地城市人民政府制定。
第三十一条 住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或非业主使用人收取，具体标准由所在地物价部门会同物业管理主管部门根据物业管理企业提供的服务项目，以独立住宅区为单位核定。
未经所在地物价部门批准，物业管理企业不得擅自扩大住宅区管理服务费的收费范围和提高收费标准。
第三十二条 住宅区各项物业管理费的收支帐目，有关管理单位或者使用单位每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的监督、检查。

第七章 罚 则
第三十三条 业主和非业主使用人违反本办法，未按期交纳住宅区各项物业管理费的，物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳，并按规定加收滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。
第三十四条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不善，造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施；情节严重的，由所在地物业管理主管部门处在1000元－10000元的罚款，并可按规定降低或
者注销其物业管理资质。
第三十五条 违反本办法第十七条规定，未取得物业管理资质等级证书、擅自承揽物业管理业务的，由所在地物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以2000元－20000元的罚款，并责令停止对住宅区的物业管理。
第三十六条 违反本办法第二十五条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。
第三十七条 房地产开发单位违反本办法第二十六条规定的，由所在地物业管理主管部门责令限期履行，并从滞纳之日起，按日加收应拨付住宅区公用设施专项费2‰的滞纳金；逾期未履行的，可申请人民法院强制执行。
第三十八条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员，徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第三十九条 城市人民政府可根据本办法规定，结合实际，制定实施细则。
第四十条 本办法发布后新建的住宅区，必须按照本办法规定实行物业管理；本办法发布前已经交付使用的住宅区，应当根据本办法规定在2年内过渡为物业管理。
非住宅区以及国家机关、企业事业单位和社会团体自建的住宅区的物业管理，参照本办法执行。
第四十一条 本办法具体应用中的问题，由省建设行政主管部门负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起施行。



1997年10月25日
司法部律师公证工作指导司


司法部律师公证工作指导司关于开展合作制公证处试点工作的通知
司法部律师公证工作指导司
（2000）司律公字第001号




各省、自治区、直辖市司法厅（局）公证管理处，新疆生产建设兵团司法局公证管理
处：
根据党的十五届四中全会精神和部党组“三讲”整改方案提出的“要进一步加大公证工作改革力度，抓紧制定公证工作整体改革方案，并尽早报国务院审议，同时着手进行合伙制、合作制公证处的试点工作，进一步探索总结经验”的要求，经部领导批准，我司决定，由各省、自治区、直辖市进行1—2家合作制公证处试点。为保证试点工作的顺利进行，现就有关问题提出要求如下：
一、解放思想，统一认识。
党的十四届三中全会和十五届四中全会决定确立了公证工作改革的总体目标和发展方向，公证改革势在必行。为认真贯彻落实中央决定的精神和司法部党组的有关指示精神，各级司法行政机关和广大公证人员，要进一步认清形势，转变观念，统一思想，特别是各级司法行政机关的领导，更要解放思想，强化改革意识，切实提高对开展合作制公证处试点工作重要性的认识，集中力量和精力，有领导、有组织地抓好试点工作。
二、加强领导，积极稳妥地搞好试点工作。
进行合作制公证处试点，是一项公证体制改革的新举措，因此，试点工作一定要在司法行政机关的统一领导下，有组织、有步骤、有计划地进行。各地要注意借鉴律师等其他中介组织改革的成功经验和做法，吸取教训，力争使试点工作少走弯路，并结合公证工作实际，制定本地区合作制公证处试点方案。制定方案时，需要注意以下几个方面的问题：
（一）确定合作制试点公证处，省与地、市司法行政机关之间要协调一致；新建还是改组原有公证处作为试点，由各省（区、市）司法厅（局）自定；试点应选择在经济相对发达的大、中城市进行；
（二）发起人的条件，除应具备较高的政治、文化和专业素质，还要有改革创新和奉献精神；
（三）业务管辖范围及名称。试点公证处的业务辖区由各省、自治区、直辖市司法厅（局）商其所在地司法局确定；新建公证处的名称一律采用地名加字号，不得以个人名字命名；以地名加字号命名的，需报司法部进行名称检索。
（四）对实行改组的试点单位，要注意解决好两个问题：一是妥善解决好原公证处老公证人员的退休、养老和医疗等社会保障问题；二是做好公证处国有资产的界定，防止国有资产的流失，确保国有资产的保值、增值；
（五）建立一套科学、规范的内部运行管理机制，包括建立健全人事、财务、分配、质量、赔偿、奖惩、档案等各项规章制度，把公证处真正建成不要国家编制和经费，自主开展业务，独立承担法律责任，实行民主管理，按市场规律和自律机制运行的法律服务机构；
（六）为保证公证处更好的发展，制定分配制度时，要正确处理好利益分配与公共积累的关系。业务收入扣除各项成本开支和税费后的部分，要留出一定比例的资金用作公共积累，不能采取分光吃净的作法；
（七）作为试点单位的公证处和公证员要模范遵守公证行业的职业道德和执业纪律，严禁公证行业之间的不正当竞争；强化公证质量意识，防止出现单纯追求经济效益，忽视公证质量的现象；
（八）各级司法行政机关既要重视、关心和支持试点工作的开展，帮助协调理顺各种关系，及时解决遇到的困难和问题；又要加强对合作制公证处的监督和指导。特别是各级公证管理部门要切实负起责任，采取有力措施，建立和完善公证监督机制和处罚办法；严格对公证员职业道德、执业纪律和公证质量的监督和检查；加大对违法违纪公证处和公证员的处罚力度。
三、需要明确的几个问题。
（一）进行合作制公证处试点，是坚持从我国国情出发，为尽早建立与我国政治、经济体制相适应的公证机构组织形式而进行的一次探索，为进一步加快和深化公证工作改革提供有益的经验。合伙制公证处试点部里另有安排，各地暂时不作试验。
（二）进行合作制公证处试点是在坚持公证机构作为国家法律证明机构，公证人员依法行使国家法律证明权、公证书的法律效力的前提下进行的。合作制公证处是对公证机构组织形式的变革，对公证文书的效力没有影响。公证的效力是由国家法律、法规赋予的，不是由公证机构实行什么样的机构组织形式决定的。
（三）公证机构作为国家专门的法律证明机构，其构成的基础，是公证员及辅助人员，它首先是由人的集合组成的，其工作成果是公证员制作的公证书，是公证员智力劳动的结晶。因此，公证机构组织形式的称谓应有别于其他经济组织形式，不能使用“股份制”的提法。
四、为了加强对合作制公证处试点工作的指导，我们起草了《关于设立合作制公证处的规范性意见（试行）》（见附件），随文发给你们，请各地按照《通知》和《意见》的要求，结合本地具体情况，制定合作制公证处试点方案，并报我司核准。
各级司法行政机关在进行合作制公证处试点过程中，要及时发现问题，研究解决办法；注意总结试点工作经验，及时将试点工作情况报告我司，以便我们全面了解和掌握各地试点工作的情况，加强针对性的指导，确保试点工作能够在司法行政机关的统一领导下，健康、有序地进行。

附件：关于设立合作制公证处的规范性意见（试行）
一、设立合作制公证处应当把握以下原则
（一）合作制公证处由公证员（合作人）自愿组合，共同参与，其财产由合作人共有，以其全部资产对债务承担有限责任。
（二）合作制公证处应当在国家法律、法规、规章规定的范围内开展业务活动，遵守职业道德和执业纪律。公证处和公证员不得从事其他任何经营性活动，不得在其他单位从事获取工资等劳动报酬的工作。
（三）公证处接受司法行政机关和公证员协会的监督、指导。
（四）公证处依法自主开展业务活动。任何行政机关、团体和个人不得随意调用公证处的资金和财产，不得干涉公证员依法执业。
二、合作制公证处的设立条件及程序
（一）合作制试点公证处由发起人向住所地司法行政机关提出申请，经省、自治区、直辖市司法厅（局）批准设立，并报司法部备案。
（二）设立合作制公证处应具备以下条件：有自己的名称、住所、章程；有30万元人民币的资产；有3名以上公证员作为发起人。
合作制公证处的所有公证员均为合作人。
合作制公证处的发起人条件：必须具有法律大学本科以上学历；年龄50岁以下；执业5年以上的公证员，其中至少有两名三级公证员。
其他合作人须具有法律大专以上的学历。
公证员未受过惩戒和行政处罚。
（三）申请设立合作制公证处，发起人向所在地司法局报送以下材料：1．申请书；2．公证处章程；3．发起人和合作人名单、学历证明、简历、身份证、公证员执业证；4．资金证明；5．出资协议书；6．规章制度（草案）；7．办公场所产权或使用权证明。
（四）合作制公证处应依法制定章程，章程内容包括：1．公证处的名称、执业场所；2．公证处的宗旨；3．公证处的组织形式和机构设置；4．合作人会议的组成和职责；5．公证处主任的条件、职责及产生和变更的程序；6．合作人的权利和义务；7．开办资金的数额及来源；8．财务管理制度、分配制度及债务承担方式；9．公证处变更、终止的条件和程序；10．章程的修改程序；11．其他需要说明的事项。
章程自公证处被批准之日起生效。
（五）合作制公证处在各省、自治区、直辖市司法厅（局）办理设立、变更和终止登记手续。
合作制公证处及公证员实行年检注册制，未通过年检的公证处及公证员不得继续执业。
三、机构组织形式、议事规则和权利义务
（一）合作制公证处的公证人员不占国家编制。辅助人员实行聘任制，并签订聘用合同。
（二）合作制公证处实行民主管理和议事的机构为合作人会议制度。合作人会议的职权包括：1．决定公证处的发展规划；2．批准公证处主任提出的年度预决算方案，决定公证处的分配方案；3．提出担任公证处主任人选的条件，选举、罢免公证处主任及调入或开除合作人；4．决定重大财务支出和大型固定资产的购置；5．修改章程，制定规章制度；6．决定公证处的分立、合并、解散及财产的清算；7．其他重大事宜。
（三）公证处主任依公证处章程产生，并在司法行政机关备案。
公证处主任是公证处的法定代表人，主持公证处的日常工作，代表公证处行使下列职权：1．组织公证人员的政治业务学习，疑难案件的研讨，总结经验，协调开拓新的业务领域；2．向主管司法行政机关报告工作；3．召集合作人会议；4．组织执行合作人会议的决议；5．合作人会议及章程授予其应当行使的其他管理权力。
（四）合作人的权利和义务。
1．合作人享有下列权利：参加合作人会议，行使表决权；担任公证处负责人的选举权和被选举权；监督本处财务及收支情况和合作人会议决议的执行情况；获得养老、医疗和其他社会保障的权利；章程规定的其他权利。
2．合作人承担下列义务：忠实履行公证员职责，遵守公证处的规章制度；执行合作人会议决议；章程规定的其他义务。
（五）合作人退出公证处时，公证处应向其支付一定的退职费，但合作人给公证处造成重大损失或被吊销执业证的除外。
四、财务管理
（一）合作制公证处实行独立核算，自负盈亏，依法纳税。
（二）合作制公证处按照按劳分配原则，实行效益浮动工资制。
（三）合作制公证处应当在扣除各项开支和税费后，从盈余部分提取一定比例的资金用于公共积累。要建立事业发展基金、风险赔偿基金、社会保障和培训基金。
合作人按出资比例享受收益和承担相应的风险责任。
（四）合作制公证处实行统一受理公证事项，统一收费和统一入帐制度；应按规定向司法行政机关报送审计结果和年度财务报表。
（五）合作制公证处应按规定建立人事、财务、分配、质量、奖惩、赔偿、档案等内部管理制度，并报住所地司法行政机关备案。
（六）公证处存续期间，其财产不得随意转移、挪用和分割。
（七）合作制公证处应当履行法律援助义务。
五、终止与清算
（一）有下列情形之一的，合作制公证处应当终止：
1．公证员不足3人，且三月内不能补齐的；
2．公证处资产不足30万元，且三月内不能补足的；
3．合作人会议决定终止的；
4．法律、法规规定应当终止的其他情况。
（二）合作制公证处被终止或吊销执业证书时，应对其财产进行清算。清偿债务后的剩余财产，由合作人依照章程进行分割。清算期间，该公证处的公证员不得执业。
（三）合作制公证处终止后，文件、财务帐簿和公证文书档案移交住所地司法行政机关保管；印章由司法行政机关收回。


2000年1月19日